Verkehrswertgutachten Finanzamt Landshut: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im Überblick

Wenn das Finanzamt Landshut im Rahmen einer Erbschaft, Schenkung oder für andere steuerliche Zwecke einen Immobilienwert festsetzt, orientiert sich die Behörde an standardisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes. Diese typisierten Verfahren berücksichtigen individuelle Besonderheiten einer Immobilie nur eingeschränkt. Liegt der tatsächliche Marktwert niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Wert, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen als Nachweis dienen. Dieser Beitrag erklärt, wie das Nachweisverfahren nach § 198 Abs. 2 BewG funktioniert, welche rechtlichen Grundlagen gelten, wie ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt in Landshut abläuft und worauf Eigentümer bei Fristen und Kosten achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Das Finanzamt ermittelt Grundbesitzwerte typisiert nach dem Bewertungsgesetz – individuelle Wertminderungen bleiben dabei oft unberücksichtigt.
Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen.
Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB und den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt.
Ein Verkehrswertgutachten sollte vor Ablauf der Einspruchsfrist gegen den betreffenden Feststellungsbescheid vorliegen.
Auch für die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG kann ein sachverständiges Gutachten relevant sein.
Für Landshut und den umliegenden Landkreis ist ein eigener Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig.

Wenn der Feststellungsbescheid höher ausfällt als der tatsächliche Marktwert

Viele Eigentümer in Landshut begegnen dem Thema Verkehrswertgutachten zum ersten Mal, wenn ein Bescheid des Finanzamts über den Grundbesitzwert eintrifft – etwa im Zusammenhang mit einer Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung. Der darin ausgewiesene Wert basiert auf einem typisierten Verfahren und kann je nach Objekt spürbar über dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis liegen. Gründe dafür können ein ungewöhnlicher Gebäudezustand, ein aufwendiger Sanierungsstau, eine ungünstige Grundstücksform, Lärm- oder Geruchsbelastungen, rechtliche Beschränkungen oder ein baulicher Zustand sein, der sich in den standardisierten Wertansätzen nicht abbildet.

In solchen Fällen sollte der Bescheid nicht ohne Prüfung akzeptiert werden, ebenso wenig sollte vorschnell Einspruch ohne fundierte Grundlage eingelegt werden. Ein Verkehrswertgutachten schafft eine nachvollziehbare, methodisch begründete Grundlage, um dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere von der Höhe der Differenz zwischen festgesetztem und vermutetem tatsächlichem Wert sowie vom steuerlichen Anlass.

Bedarfswertverfahren des Finanzamts und Verkehrswertgutachten im Vergleich

Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert grundsätzlich nach den typisierten Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG – je nach Immobilienart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, jeweils auf Basis pauschalierter Wertansätze wie Liegenschaftszinssätzen, Bodenrichtwerten oder Baukostenkennwerten der Finanzverwaltung. Diese Methodik ist auf eine gleichmäßige, verwaltungsökonomische Anwendung in der Fläche ausgelegt und kann individuelle wertmindernde oder werterhöhende Besonderheiten einer konkreten Immobilie nur begrenzt abbilden.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB berücksichtigt dagegen die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit, die Lage und die rechtlichen Gegebenheiten der jeweiligen Immobilie im Einzelfall. Ein zertifizierter Sachverständiger nimmt das Objekt vor Ort in Augenschein, prüft Bauzustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad und lagebedingte Besonderheiten und wählt das für den Einzelfall sachgerechte Bewertungsverfahren. Weicht dieser individuell ermittelte Wert deutlich vom typisierten Grundbesitzwert des Finanzamts ab, kann das Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden.

Rechtliche Grundlage: der Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG

Die zentrale Rechtsgrundlage für dieses Nachweisverfahren ist § 198 BewG. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Ergänzend kann auch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB herangezogen werden.

Wichtig für Eigentümer in Landshut: Das Gesetz stellt darauf ab, dass das Gutachten “regelmäßig” als Nachweis dienen kann – eine automatische, ausnahmslose Übernahme durch das Finanzamt lässt sich daraus nicht ableiten. Die Finanzverwaltung prüft das vorgelegte Gutachten im Einzelfall auf Plausibilität und methodische Nachvollziehbarkeit. Ein sorgfältig erstelltes, nachvollziehbar begründetes Gutachten erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der niedrigere Wert anerkannt wird; eine sichere Zusage dazu kann seriös niemand geben.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB als methodischer Maßstab

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition ist der methodische Maßstab, an dem sich jedes Verkehrswertgutachten orientiert – unabhängig davon, ob es für das Finanzamt, eine Bank, ein Gericht oder eine private Entscheidung erstellt wird.

Konkretisiert wird die Wertermittlung durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die die anzuwendenden Verfahren, Wertermittlungsstichtag, Bodenrichtwerte und weitere Bewertungsparameter näher regelt. Für ein Gutachten, das als Nachweis nach § 198 BewG dienen soll, ist die konsequente Anwendung dieser Vorgaben Voraussetzung für die Nachvollziehbarkeit gegenüber dem Finanzamt.

Wie der Wert ermittelt wird: die drei Bewertungsverfahren

Je nach Immobilientyp kommt eines von drei normierten Verfahren zum Einsatz oder eine Kombination daraus.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte abgeleitet, die vom zuständigen Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung gestellt werden. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie ab und wird vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden hierbei getrennt ermittelt und anschließend zusammengeführt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer, zuzüglich des Bodenwerts. Es kommt vorwiegend bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung, für die keine ausreichende Vergleichswert- oder Ertragsdatenbasis vorliegt.

Typische Anlässe für ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt in Landshut

Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kommt in unterschiedlichen steuerlichen Zusammenhängen in Betracht.

Erbschaft und Erbengemeinschaft

Nach einem Erbfall setzt das Finanzamt regelmäßig einen Grundbesitzwert fest, der Grundlage für die Erbschaftsteuer ist. Erben oder Erbengemeinschaften in Landshut, die den festgesetzten Wert für zu hoch halten, können ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben, um einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen. Bei mehreren Erben empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung, da das Gutachten für die gesamte Erbengemeinschaft gilt.

Schenkung

Auch bei einer Schenkung von Immobilienvermögen, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, wird ein Grundbesitzwert für die Schenkungsteuer festgesetzt. Das Nachweisverfahren funktioniert grundsätzlich analog zur Erbschaft; entscheidend ist auch hier der Bewertungsstichtag, auf den sich das Gutachten beziehen muss.

Scheidung und Vermögensauseinandersetzung

Bei einer Scheidung kann eine Immobilie Teil des Zugewinnausgleichs sein. Hier ist neben der rein steuerlichen Betrachtung häufig auch ein Verkehrswertgutachten als neutrale Entscheidungsgrundlage für die Auseinandersetzung zwischen den Ehepartnern gefragt, unabhängig von einer gegenüber dem Finanzamt vorzulegenden Bewertung.

Vom Erstkontakt zur Einreichung: Ablauf eines Verkehrswertgutachtens

Der Weg zu einem belastbaren Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt lässt sich in mehrere Schritte gliedern.

Erstgespräch und Klärung des Anlasses

Zu Beginn steht ein Gespräch, in dem der steuerliche Anlass, der relevante Bewertungsstichtag und die bereits vorliegenden Unterlagen geklärt werden. Da sich der Bewertungsstichtag bei Erbschaft oder Schenkung meist nach dem Todes- beziehungsweise Übertragungszeitpunkt richtet, ist diese Klärung für die spätere Anerkennung des Gutachtens entscheidend.

Zusammenstellung der Unterlagen

Für ein aussagekräftiges Gutachten werden unter anderem Grundbuchauszug, Lageplan, Bau- und Grundrisspläne, Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, gegebenenfalls Modernisierungsnachweise sowie – sofern vorhanden – der bereits ergangene Feststellungsbescheid des Finanzamts benötigt.

Ortstermin und Objektaufnahme

Beim Ortstermin nimmt der Sachverständige Bauzustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad und besondere Merkmale der Immobilie auf. Bei Erbfällen wird dabei, soweit möglich, auch der Zustand zum relevanten Bewertungsstichtag rekonstruiert, sofern sich dieser vom heutigen Zustand unterscheidet.

Erstellung, Übergabe und Vorlage beim Finanzamt

Nach der Auswertung aller Daten erstellt der Sachverständige das schriftliche Gutachten mit nachvollziehbarer Begründung des gewählten Verfahrens. Nach Übergabe an den Eigentümer kann es dem zuständigen Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden – im laufenden Feststellungsverfahren oder im Rahmen eines Einspruchs gegen einen bereits ergangenen Bescheid.

Restnutzungsdauer und AfA: § 7 Abs. 4 EStG als ergänzender Bewertungsanlass

Neben dem Nachweis nach § 198 BewG kann ein sachverständig ermittelter Wert auch für die steuerliche Abschreibung relevant sein. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann bei einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes als der typisierten Nutzungsdauer die Absetzung für Abnutzung nach dieser kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen werden. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) bestätigt, dass sich Steuerpflichtige zum Nachweis grundsätzlich jeder sachverständigen Methode bedienen können, die im Einzelfall geeignet erscheint.

Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) hat der BFH zudem die strengeren Vorgaben eines BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 relativiert. Diese Verwaltungsanweisung wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben, sodass für den Nachweis wieder die großzügigere Linie der BFH-Rechtsprechung maßgeblich ist. Für Eigentümer bedeutet das: Ein methodisch fundiertes Sachverständigengutachten zur Restnutzungsdauer kann bei entsprechender Qualifikation eine höhere jährliche AfA ermöglichen – eine konkrete Steuerersparnis lässt sich daraus jedoch nicht pauschal garantieren, da die steuerliche Würdigung im Einzelfall beim zuständigen Finanzamt liegt.

Landshut und der Regierungsbezirk Niederbayern: örtliche Besonderheiten

Landshut ist als kreisfreie Stadt Sitz der Regierung von Niederbayern und liegt beidseitig der Isar. Neben der historischen Altstadt prägen Wohngebiete unterschiedlichster Baualtersklassen, gewerblich genutzte Flächen sowie das Umland mit Gemeinden wie Ergolding, Essenbach oder Altdorf das Stadtbild und den Immobilienbestand im erweiterten Tätigkeitsgebiet. Für die Wertermittlung ist diese Vielfalt an Objekttypen relevant, da sie unterschiedliche Bewertungsverfahren erforderlich machen kann – vom Altbau in der Innenstadt bis zum Neubaugebiet am Stadtrand.

Für Landshut und den zugehörigen Landkreis ist ein eigener Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig, der unter anderem Bodenrichtwerte veröffentlicht. Diese Bodenrichtwerte sind ein Orientierungswert für den Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone und nicht mit dem individuellen Wert eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen; Zuschnitt, Erschließungszustand, Lage innerhalb der Zone und weitere Faktoren können zu Abweichungen führen. Das zuständige Finanzamt Landshut ist erste Anlaufstelle für Eigentümer aus der Stadt und dem umliegenden Landkreis, wenn es um Feststellungsbescheide zum Grundbesitzwert geht.

Fristen und Kosten: was Eigentümer einplanen sollten

Einspruchsfrist im Blick behalten

Gegen einen Feststellungsbescheid des Finanzamts kann regelmäßig innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Diese Frist ist eng bemessen, wenn zusätzlich noch ein Verkehrswertgutachten eingeholt werden soll. Eigentümer in Landshut sollten daher möglichst frühzeitig prüfen lassen, ob der festgesetzte Wert plausibel erscheint, statt erst kurz vor Fristablauf tätig zu werden. Im Zweifel kann ein frühzeitig eingelegter, zunächst offen begründeter Einspruch Zeit für die Erstellung des Gutachtens verschaffen; die konkrete verfahrensrechtliche Vorgehensweise sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Kostenfaktoren eines Verkehrswertgutachtens

Belastbare pauschale Preisangaben sind seriös nicht möglich, da die Kosten unter anderem von der Objektart und -größe, der Anzahl der Bewertungseinheiten, dem Bewertungsanlass, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen und dem Aufwand für den Ortstermin abhängen. Auch der Umfang des Gutachtens selbst – etwa ein knapper Nachweis oder ein ausführliches Vollgutachten – spielt eine Rolle. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Vereinfachtes Beispiel: Erbengemeinschaft mit einem Mehrfamilienhaus in Landshut

Das folgende Beispiel ist stark vereinfacht und dient ausschließlich der Veranschaulichung, nicht der Darstellung eines realen Falls. Eine Erbengemeinschaft erbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Landshut. Das Finanzamt setzt im Ertragswertverfahren einen Grundbesitzwert fest, der auf pauschalierten Liegenschaftszinssätzen und Bewirtschaftungskosten beruht. Da das Gebäude tatsächlich einen erheblichen Sanierungsstau am Dach und an der Heizungsanlage aufweist, der in der typisierten Berechnung nicht abgebildet wird, lässt die Erbengemeinschaft ein Verkehrswertgutachten erstellen. Der Sachverständige berücksichtigt im Ertragswertverfahren die tatsächlichen Instandhaltungsrückstände und kommt zu einem niedrigeren Wert als das Finanzamt. Dieser wird mit nachvollziehbarer Begründung als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt. Ob und in welcher Höhe das Finanzamt den Wert im Einzelfall übernimmt, bleibt Gegenstand der behördlichen Prüfung.

Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt in Landshut

Was ist der Unterschied zwischen dem Bedarfswertverfahren des Finanzamts und einem Verkehrswertgutachten?

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach typisierten, pauschalierten Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt dagegen die individuellen tatsächlichen Eigenschaften und die Beschaffenheit der konkreten Immobilie nach § 194 BauGB und kann deshalb zu einem abweichenden, im Einzelfall niedrigeren Wert kommen.

Muss das Finanzamt Landshut ein vorgelegtes Verkehrswertgutachten akzeptieren?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann ein Gutachten eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen regelmäßig als Nachweis dienen. Eine automatische, ausnahmslose Übernahme ist damit nicht verbunden; das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall auf Plausibilität und methodische Nachvollziehbarkeit.

Wer ist für die Grundstückswertermittlung in Landshut zuständig – das Finanzamt oder der Gutachterausschuss?

Beide Stellen haben unterschiedliche Aufgaben. Das Finanzamt setzt den steuerlichen Grundbesitzwert fest. Der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt unter anderem Bodenrichtwerte und kann auf Antrag eigene Wertgutachten erstellen, die ebenfalls als Nachweis nach § 198 BewG dienen können.

Ab welcher Wertdifferenz lohnt sich ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt?

Eine pauschale Grenze gibt es nicht. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere davon, wie deutlich der vermutete tatsächliche Wert vom festgesetzten Grundbesitzwert abweicht und in welchem Verhältnis das zu den Kosten des Gutachtens und der möglichen Steuerersparnis steht.

Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens fürs Finanzamt?

Die Bearbeitungsdauer hängt von Objektart, Unterlagenlage und Terminabstimmung ab und lässt sich seriös nur im Einzelfall einschätzen. Wer eine Einspruchsfrist im Blick hat, sollte die Beauftragung möglichst frühzeitig vornehmen, um ausreichend Zeit für Ortstermin und Ausarbeitung einzuplanen.

Kann ein Verkehrswertgutachten auch nach Erhalt des Feststellungsbescheids noch vorgelegt werden?

Grundsätzlich kann ein Gutachten auch nachträglich, etwa im Rahmen eines Einspruchsverfahrens, eingereicht werden. Wichtig ist, dass sich das Gutachten auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezieht und die laufende Einspruchsfrist eingehalten wird.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer vor dem ersten Gespräch bereithalten?

Hilfreich sind insbesondere Grundbuchauszug, vorhandene Bau- und Grundrisspläne, Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, Nachweise zu Modernisierungen sowie – falls bereits vorhanden – der Feststellungsbescheid des Finanzamts. Fehlende Unterlagen können im weiteren Verlauf ergänzt werden.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt in Landshut?

Feste Preise ohne Kenntnis des konkreten Objekts lassen sich seriös nicht nennen, da unter anderem Objektart, Größe, Bewertungsanlass und Umfang des Gutachtens die Kosten beeinflussen. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Ist ein Verkehrswertgutachten auch für die Restnutzungsdauer und die AfA relevant?

Ja, ein sachverständig ermitteltes Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 EStG bei entsprechender Qualifikation als Grundlage für eine höhere jährliche Abschreibung dienen. Dies ist jedoch ein eigenständiger Bewertungsanlass, der von der reinen Verkehrswertermittlung fürs Finanzamt zu unterscheiden ist.

Gilt ein Verkehrswertgutachten auch für Grundstücke im Landkreis Landshut außerhalb der Stadt?

Ja, das Nachweisverfahren nach § 198 BewG ist nicht auf die Stadt Landshut beschränkt und gilt grundsätzlich ebenso für Immobilien im Landkreis und im weiteren Tätigkeitsgebiet, etwa in Ergolding, Essenbach oder den umliegenden Gemeinden.

Nächste Schritte für Eigentümer in Landshut

Wer einen Feststellungsbescheid des Finanzamts erhalten hat, der höher ausfällt als vermutet, sollte zunächst die Einspruchsfrist notieren und anschließend prüfen lassen, ob ein Verkehrswertgutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts infrage kommt. Ein erstes Gespräch kann klären, welcher Anlass, welcher Bewertungsstichtag und welche Unterlagen relevant sind, bevor über die Beauftragung eines Gutachtens entschieden wird. Weitere Informationen zu KTC Immobilien und zur Kontaktaufnahme finden sich auf der Startseite von KTC Immobilien.

Über den Experten: Kenneth Kooter B.A.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.