Niedrigerer gemeiner Wert Immobilie in Nürnberg: Wenn der Steuerwert zu hoch angesetzt wird

Ein Bescheid vom Finanzamt liegt im Briefkasten, und der darin festgestellte Grundbesitzwert wirkt auf den ersten Blick zu hoch. Das ist eine Situation, die vielen Eigentümern in Nürnberg nach einem Erbfall, einer Schenkung oder im Rahmen einer Trennung begegnet. Die Finanzverwaltung ermittelt diesen Wert nicht individuell, sondern nach einem gesetzlich vorgegebenen, typisierten Verfahren – und dieses Verfahren kann bei einzelnen Immobilien zu einem Ergebnis führen, das über dem tatsächlich erzielbaren Wert liegt.

Für genau diesen Fall hat der Gesetzgeber in § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) einen Weg vorgesehen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser Beitrag erklärt, wie der typisierte Ausgangswert entsteht, welche Nachweiswege das Finanzamt grundsätzlich anerkennt, für wen sich eine Prüfung in Nürnberg besonders häufig lohnt und wie eine sachverständige Begutachtung in der Praxis abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

Grundbesitzwerte für Erbschaft- und Schenkungsteuer werden typisiert ermittelt und können bei einzelnen Objekten deutlich vom tatsächlich erzielbaren Wert abweichen.
§ 198 BewG erlaubt es, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – unter anderem durch das Gutachten einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person oder des Gutachterausschusses.
Auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen.
Die Rechtsbehelfsfrist gegen einen Feststellungsbescheid ist knapp bemessen – frühzeitiges Handeln ist wichtig.
Nürnberg ist als große Stadt mit sehr unterschiedlichen Stadtteilen und Baualtersklassen besonders anfällig für Abweichungen zwischen typisiertem Wert und tatsächlichem Zustand.
Ein Gutachten ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, kann aber als fachliche Grundlage für das Verfahren gegenüber dem Finanzamt dienen.

Woran Sie erkennen, dass der Steuerwert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt ist

Der erste Hinweis ist meist ein Gefühl: Der im Feststellungsbescheid genannte Wert passt nicht zu dem, was Eigentümer, Erben oder Miteigentümer über den Zustand und die Lage der Immobilie wissen. Dieses Gefühl allein reicht dem Finanzamt zwar nicht als Nachweis, ist aber häufig ein berechtigter Anlass für eine fachliche Prüfung.

Typische Anhaltspunkte für eine mögliche Abweichung sind ein erheblicher Sanierungsstau, eine ungewöhnliche Grundstücksform oder Erschließungssituation, störende Einflüsse wie Verkehrslärm oder eine belastende Nachbarnutzung, energetische Mängel, Rechte Dritter wie Wohnrechte oder Nutzungsbeschränkungen sowie ein baulicher Zustand, der von vergleichbaren, in der typisierten Wertermittlung zugrunde gelegten Objekten deutlich abweicht. Auch ein ungewöhnlicher Zuschnitt einzelner Wohnungen oder eine schwierige Vermietungssituation können dazu führen, dass ein pauschal berechneter Wert höher ausfällt, als sich am Markt tatsächlich erzielen ließe.

Wichtig ist an dieser Stelle die Unterscheidung: Der typisierte Grundbesitzwert ist kein Fehler des Finanzamts, sondern das gesetzlich vorgesehene Ergebnis eines vereinfachten, massenhaft anwendbaren Verfahrens. Genau weil dieses Verfahren vereinfacht, kann es im Einzelfall zu hoch liegen – und genau dafür sieht das Gesetz einen Korrekturweg vor.

Gemeiner Wert, Verkehrswert und Bedarfswert: drei Begriffe, ein Verwechslungsrisiko

In Bescheiden, Ratgebern und Gesprächen mit Behörden fallen oft mehrere Begriffe, die inhaltlich eng verwandt, aber nicht identisch sind. Für ein Verständnis der eigenen Situation lohnt sich eine kurze begriffliche Einordnung.

Gemeiner Wert nach § 9 BewG

§ 9 Abs. 1 BewG bestimmt: „Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.“ Der gemeine Wert ist damit der zentrale Bewertungsmaßstab des Bewertungsgesetzes und bildet die gesetzliche Grundlage, auf die sich auch § 198 BewG bezieht, wenn von einem „niedrigeren gemeinen Wert“ die Rede ist.

Verkehrswert nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In der Praxis der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert regelmäßig als fachlicher Maßstab für den gemeinen Wert herangezogen, wenn ein Sachverständigengutachten erstellt wird.

Bedarfswert und Grundbesitzwert der Finanzverwaltung

Umgangssprachlich wird der für Erbschaft- und Schenkungsteuer typisiert ermittelte Wert häufig als „Bedarfswert“ oder „Grundbesitzwert“ bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine vereinfachte, verwaltungsökonomische Annäherung an den gemeinen Wert – nicht um einen eigenständigen, vom gemeinen Wert unabhängigen Wertbegriff. Genau deshalb kann dieser typisierte Wert im Einzelfall korrigiert werden, wenn ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen wird.

Wie die Finanzverwaltung den Ausgangswert typisiert ermittelt

Für die Feststellung des Grundbesitzwerts wendet die Finanzverwaltung je nach Immobilienart eines von drei standardisierten Verfahren an. Alle drei Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, die eine gleichmäßige, verwaltungspraktikable Bewertung einer großen Zahl von Objekten ermöglichen sollen.

Vergleichswertverfahren: Wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern angewendet, für die Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse vorliegen.
Ertragswertverfahren: Kommt insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie sonstigen Renditeobjekten zum Einsatz, bei denen die nachhaltig erzielbare Miete im Vordergrund steht.
Sachwertverfahren: Greift, wenn weder Vergleichswerte noch eine marktübliche Miete vorliegen, etwa bei individuell genutzten oder baulich besonderen Objekten; hier stehen Herstellungskosten und Alterswertminderung im Mittelpunkt.

In alle drei Verfahren fließt regelmäßig auch der Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse ein. Dabei gilt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert für eine Bodenrichtwertzone und keine individuelle Aussage über den Wert eines bestimmten Grundstücks. In Nürnberg mit seinen sehr unterschiedlichen Lagen kann der konkrete Grundstückswert innerhalb derselben Zone spürbar variieren, ohne dass sich dies in der typisierten Berechnung abbildet.

§ 198 BewG und die Wege, einen niedrigeren Wert nachzuweisen

Weicht der individuelle Zustand einer Immobilie erkennbar vom typisierten Ansatz ab, eröffnet das Gesetz einen Korrekturweg. § 198 Abs. 2 BewG sieht dazu vor: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig auch das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist, dienen.“

Ergänzend eröffnet § 198 Abs. 3 BewG einen weiteren Weg: Ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die zu bewertende Immobilie erzielt wurde, kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht wesentlich geändert haben.

Wichtig für die Einordnung: Ein vorgelegtes Gutachten ist keine automatische Korrektur. Das Finanzamt prüft den vorgelegten Nachweis inhaltlich und kann Rückfragen stellen oder Abweichungen im Einzelfall anders bewerten. Ein methodisch sauber erstelltes, nachvollziehbares Gutachten einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person kann jedoch regelmäßig als tragfähige fachliche Grundlage für das Verfahren dienen.

Für wen die Prüfung in Nürnberg besonders häufig relevant wird

Erbengemeinschaften nach einem Erbfall

Nach einem Erbfall stellt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer regelmäßig einen Grundbesitzwert fest. Innerhalb einer Erbengemeinschaft entsteht dadurch nicht selten Diskussionsbedarf, insbesondere wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte und der festgestellte Wert als Grundlage für einen Ausgleich zwischen den Erben herangezogen wird. Ein sachverständig ermittelter niedrigerer gemeiner Wert kann hier sowohl steuerlich als auch innerhalb der Erbengemeinschaft eine sachliche Diskussionsgrundlage schaffen.

Vermieter und Kapitalanleger mit Bestandsimmobilien

Wer in Nürnberg vermietete Mehrfamilienhäuser oder einzelne Anlagewohnungen hält, sieht sich bei einer Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder bei einer Schenkung häufig mit dem Ertragswertverfahren konfrontiert. Besonderheiten wie ein hoher Instandhaltungsrückstand, ungünstige Mietverhältnisse oder ein unwirtschaftlicher Zuschnitt der Einheiten werden in der typisierten Berechnung nur eingeschränkt berücksichtigt.

Ehepaare bei Trennung und Vermögensauseinandersetzung

Im Rahmen einer Trennung oder Scheidung kann der Wert einer gemeinsamen Immobilie sowohl für einen internen Ausgleich als auch für steuerliche Fragen relevant werden, etwa wenn Anteile übertragen werden. Eine sachverständige Einschätzung kann hier eine nachvollziehbare, von beiden Seiten akzeptierte Grundlage liefern – unabhängig von der rechtlichen Ausgestaltung, die weiterhin mit einem Rechtsanwalt geklärt werden sollte.

Unternehmer mit Betriebsimmobilien

Auch bei der Übertragung von Betriebsvermögen mit Immobilienanteil, etwa im Rahmen einer Unternehmensnachfolge, wird regelmäßig ein Grundbesitzwert festgestellt. Weicht dieser vom tatsächlichen Zustand der betrieblich genutzten Immobilie ab, kann ein Nachweis nach § 198 BewG auch in diesem Zusammenhang relevant sein.

Nürnberg als Bewertungsstandort: Zuständigkeiten und Marktbesonderheiten

Für die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts ist das für die jeweilige Immobilie zuständige Lagefinanzamt in Nürnberg verantwortlich. Welches Finanzamt konkret zuständig ist, ergibt sich aus dem jeweiligen Feststellungs- oder Erbschaftsteuerbescheid und sollte im Einzelfall dort geprüft werden.

Nürnberg zeichnet sich als große Stadt durch ein sehr heterogenes Marktumfeld aus: Gründerzeitbauten in dichten innerstädtischen Lagen treffen auf Nachkriegsbebauung, Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre und neuere Wohnanlagen in Stadtteilen mit unterschiedlichster Ausstattung und unterschiedlichem Sanierungszustand. Diese Vielfalt erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass ein pauschaler, typisierter Ansatz einzelne Objekte nicht treffend abbildet – insbesondere ältere, unsanierte Gebäude oder Objekte mit ungewöhnlichem Zuschnitt. KTC Immobilien ist unter anderem in Nürnberg tätig, ohne dass dies mit der Aussage eines eigenen Büros vor Ort gleichzusetzen ist; maßgeblich ist die fachliche Bewertung des jeweiligen Einzelobjekts vor Ort im Rahmen eines Ortstermins.

Ablauf einer Begutachtung: von der ersten Anfrage bis zur Vorlage beim Finanzamt

Erstgespräch und Klärung des Bewertungsstichtags

Am Anfang steht ein Erstgespräch, in dem der Bewertungsanlass – etwa Erbfall, Schenkung oder Trennung – und der maßgebliche Bewertungsstichtag geklärt werden. Der Stichtag ergibt sich in der Regel aus dem Todestag, dem Tag der Schenkung oder einem anderen im Bescheid genannten Datum und ist für die spätere Wertermittlung entscheidend.

Zusammenstellung der Unterlagen

Anschließend werden die relevanten Unterlagen zusammengestellt: Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, gegebenenfalls Mietverträge, Nachweise zu Modernisierungen sowie der Feststellungs- oder Erbschaftsteuerbescheid des Finanzamts.

Ortstermin und Objektaufnahme

Im Rahmen eines Ortstermins wird die Immobilie besichtigt und der bauliche Zustand systematisch aufgenommen – einschließlich erkennbarer Mängel, Sanierungsstau, energetischer Ausstattung und besonderer Merkmale, die für die Wertermittlung relevant sind.

Ausarbeitung und Vorlage beim Finanzamt

Auf Basis der Unterlagen und der Objektaufnahme wird ein nachvollziehbares, methodisch begründetes Gutachten erstellt, das anschließend durch den Eigentümer oder dessen Berater beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden kann.

Fristen und typische Stolperfallen bei der Nachweisführung

Gegen einen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert kann innerhalb der im Bescheid genannten Rechtsbehelfsfrist – regelmäßig ein Monat nach Bekanntgabe – Einspruch eingelegt werden. Diese Frist ist knapp, wenn parallel noch ein Gutachten in Auftrag gegeben werden soll. Wer erst kurz vor Fristablauf reagiert, riskiert, dass für eine sorgfältige Begutachtung nicht mehr genug Zeit bleibt. Die konkrete verfahrensrechtliche Vorgehensweise, etwa ein zunächst knapp begründeter Einspruch zur Fristwahrung, sollte mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden; dies ist nicht Bestandteil einer sachverständigen Wertermittlung.

Neben der Frist selbst treten in der Praxis wiederkehrende Stolperfallen auf: ein Gutachten, das nicht auf den korrekten Bewertungsstichtag abstellt; unvollständige Unterlagen, die den Ortstermin verzögern; eine fachlich nicht ausreichend begründete Wertermittlung, die dem Finanzamt keine nachvollziehbare Grundlage liefert; oder die Annahme, ein grob geschätzter Marktwert reiche als Nachweis aus. All das kann dazu führen, dass ein Nachweisversuch scheitert oder unnötig viel Zeit verliert.

Kosten einer Begutachtung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Feste Preislisten gibt es hierfür nicht, da die Kosten von mehreren Faktoren abhängen: der Art und Größe der Immobilie, der Anzahl der zu bewertenden Einheiten, dem Bewertungsanlass, dem Umfang der bereits vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für Ortstermin und Ausarbeitung. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten und komplexer Mietstruktur erfordert typischerweise einen anderen Aufwand als eine einzelne Eigentumswohnung.

Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen. Diese Kosten sollten stets im Verhältnis zur möglichen steuerlichen Auswirkung betrachtet werden, ohne dass eine konkrete Steuerersparnis im Vorfeld zugesagt werden kann.

Vereinfachtes Beispiel: Eigentumswohnung im Nürnberger Stadtgebiet nach einer Erbschaft

Zur Veranschaulichung ein rein konstruiertes, vereinfachtes Beispiel ohne Bezug zu einem realen Fall: Eine Erbengemeinschaft erhält für eine vermietete Eigentumswohnung in einem Nürnberger Stadtteil einen Feststellungsbescheid, in dem der Grundbesitzwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Die Wohnung weist jedoch einen seit Jahren unsanierten Zustand, eine veraltete Haustechnik und einen ungewöhnlichen Wohnungszuschnitt auf, die in den herangezogenen Vergleichsdaten nicht abgebildet sind.

Die Erbengemeinschaft beauftragt eine sachverständige Begutachtung, die diese wertmindernden Merkmale im Rahmen des Ortstermins dokumentiert und in einem methodisch nachvollziehbaren Gutachten darstellt. Ob und in welcher Höhe das Finanzamt den so nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert im Einzelfall übernimmt, hängt von der Prüfung durch das zuständige Finanzamt ab und lässt sich nicht pauschal vorhersagen.

Häufige Fragen zum niedrigeren gemeinen Wert einer Immobilie in Nürnberg

Was bedeutet der Fachbegriff „niedrigerer gemeiner Wert“ genau?

Er bezeichnet den Nachweis, dass der tatsächliche gemeine Wert einer Immobilie nach § 9 BewG niedriger ist als der von der Finanzverwaltung typisiert ermittelte Grundbesitzwert. Der Nachweis erfolgt nach § 198 BewG, unter anderem durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

Muss das Finanzamt in Nürnberg ein vorgelegtes Gutachten automatisch übernehmen?

Nein. Das zuständige Finanzamt prüft den vorgelegten Nachweis inhaltlich und kann Rückfragen stellen. Ein methodisch nachvollziehbares Gutachten einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person kann jedoch regelmäßig als tragfähige fachliche Grundlage für die Prüfung dienen.

Welche Immobilienarten kommen für einen solchen Nachweis in Frage?

Grundsätzlich alle Arten von Grundbesitz, die für Erbschaft-, Schenkung- oder andere steuerliche Zwecke bewertet werden – von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern über vermietete Mehrfamilienhäuser bis hin zu betrieblich genutzten Immobilien.

Kann statt eines Gutachtens auch ein erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen?

Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, als Nachweis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich geändert haben.

Wie unterscheidet sich der gemeine Wert vom Verkehrswert?

Der gemeine Wert ist der gesetzliche Bewertungsmaßstab nach § 9 BewG. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den am Markt erzielbaren Preis und wird in der fachlichen Praxis regelmäßig als Maßstab für den gemeinen Wert herangezogen. Beide Begriffe sind eng verwandt, aber nicht wortgleich definiert.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer in Nürnberg vor dem Erstgespräch bereithalten?

Hilfreich sind unter anderem der Feststellungs- oder Erbschaftsteuerbescheid, ein Grundbuchauszug, vorhandene Baupläne, eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie – bei vermieteten Objekten – aktuelle Mietverträge.

Gilt der Nachweis nach § 198 BewG auch für Stadtteile und das Umland von Nürnberg?

Ja. § 198 BewG gilt bundesweit für alle Fälle, in denen ein Grundbesitzwert typisiert festgestellt wurde, unabhängig vom konkreten Stadtteil oder von der Lage im Umland.

Ist ein solcher Nachweis dasselbe wie ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für die Gebäude-AfA?

Nein. Ein Restnutzungsdauergutachten betrifft die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG und damit einen eigenständigen steuerlichen Zusammenhang. Beide Themen können in Einzelfällen für dieselbe Immobilie relevant sein, sind aber rechtlich und methodisch zu unterscheiden.

Was passiert, wenn kein Nachweis erbracht wird?

Ohne Nachweis bleibt der von der Finanzverwaltung typisiert ermittelte Grundbesitzwert maßgeblich für die weitere steuerliche Bemessung, auch wenn dieser Wert im Einzelfall über dem tatsächlich erzielbaren Wert liegen sollte.

Ab welcher Wertdifferenz lohnt sich eine Prüfung überhaupt?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, da es von den Kosten der Begutachtung, der Höhe des festgestellten Werts und der individuellen steuerlichen Situation abhängt. In der Praxis empfiehlt sich eine kurze fachliche Einschätzung, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Nächste Schritte für Eigentümer in Nürnberg

Wer einen Feststellungs- oder Erbschaftsteuerbescheid mit einem aus eigener Sicht zu hohen Grundbesitzwert erhalten hat, sollte zunächst die im Bescheid genannte Rechtsbehelfsfrist im Blick behalten und frühzeitig prüfen lassen, ob die Immobilie Merkmale aufweist, die im typisierten Verfahren nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Eine sachverständige Ersteinschätzung kann helfen, die Erfolgsaussichten realistisch einzuordnen, bevor Zeit und Aufwand in ein vollständiges Gutachten investiert werden. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen zum weiteren Vorgehen, etwa zur Einspruchsfrist, empfiehlt sich zusätzlich die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Über den Experten: Kenneth Kooter B.A.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.

Weitere Informationen zu KTC Immobilien: https://ktc.bayern/