Gemeiner Wert Immobilie Gutachten Fürth: Aufbau, Ablauf und rechtliche Grundlagen

Wer in Fürth einen Feststellungsbescheid des Finanzamts erhält, findet darin einen sogenannten Grundbesitzwert – rechtlich als gemeiner Wert bezeichnet. Dieser Wert entsteht durch ein typisiertes, stark vereinfachtes Massenverfahren und liegt in der Praxis nicht selten über dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis der Immobilie. Für Eigentümer, Erben oder Ehepartner in einer Vermögensauseinandersetzung stellt sich dann eine konkrete Frage: Welche Anforderungen muss ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts erfüllen, damit es gegenüber dem Finanzamt überhaupt als Nachweis in Betracht kommt? Dieser Beitrag ordnet den Fachbegriff rechtlich ein, erklärt den formalen Aufbau eines solchen Gutachtens, beschreibt den Ablauf von der ersten Einschätzung bis zur Vorlage beim Finanzamt und zeigt, worauf Eigentümer in Fürth bei der Auswahl eines Sachverständigen achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Der gemeine Wert ist in § 9 BewG als Bewertungsgrundsatz definiert und liegt praktisch allen steuerlichen Immobilienbewertungen zugrunde – auch dem typisierten Grundbesitzwert im Feststellungsbescheid.
Nach § 198 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
Ein Gutachten muss formale Mindestanforderungen erfüllen: klar benannter Bewertungsstichtag, nachvollziehbare Wahl des Wertermittlungsverfahrens, transparente Herleitung des Ergebnisses.
Alternativ zum Gutachten kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.
Das Finanzamt Fürth prüft ein vorgelegtes Gutachten inhaltlich und ist nicht verpflichtet, jeden angesetzten Wert unbesehen zu übernehmen.
Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilungen sind eigenständige, andere Bewertungsanlässe und sollten nicht mit dem Nachweis des gemeinen Werts verwechselt werden.

Was der gemeine Wert einer Immobilie ist – und warum er für Fürther Eigentümer relevant wird

Der Begriff „gemeiner Wert“ stammt aus dem Bewertungsgesetz und bildet die zentrale Wertgröße für nahezu alle steuerlichen Bewertungsanlässe – von der Erbschaft- und Schenkungsteuer über die Grunderwerbsteuer bis zu bestimmten Fragen der Einkommensteuer. Wer eine Immobilie erbt, geschenkt bekommt oder im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung bewerten lassen muss, begegnet diesem Begriff fast immer zuerst über den Feststellungsbescheid des Finanzamts.

Rechtliche Definition nach § 9 BewG

§ 9 Abs. 1 BewG legt fest, dass Bewertungen grundsätzlich auf Basis des gemeinen Werts erfolgen, soweit gesetzlich nichts anderes vorgeschrieben ist. § 9 Abs. 2 BewG definiert den gemeinen Wert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Maßgeblich sind dabei alle preisbeeinflussenden Umstände – ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben ausdrücklich unberücksichtigt. Das gilt nach § 9 Abs. 3 BewG auch für Verfügungsbeschränkungen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind, etwa aus letztwilligen Anordnungen.

Für die Praxis heißt das: Der gemeine Wert ist ein objektivierter, marktbezogener Wert. Persönliche Zwangslagen, familiäre Vereinbarungen oder individuelle Nutzungsbindungen einzelner Beteiligter spielen bei seiner Ermittlung grundsätzlich keine Rolle.

Abgrenzung zum Verkehrswert nach § 194 BauGB

In der Praxis werden „gemeiner Wert“ und „Verkehrswert“ häufig synonym verwendet, was fachlich nicht ganz präzise ist. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Definitionen von gemeinem Wert und Verkehrswert ähneln sich damit inhaltlich stark und führen in der Bewertungspraxis regelmäßig zum selben Ergebnis. Der Unterschied liegt vor allem im rechtlichen Kontext: Der Verkehrswert ist der Fachbegriff der Wertermittlungsverordnung und des BauGB, der gemeine Wert der Fachbegriff des Steuerrechts. Ein nach anerkannten Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung erstelltes Verkehrswertgutachten kann daher regelmäßig auch als Nachweis für den steuerlich relevanten gemeinen Wert herangezogen werden.

Anforderungen an ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts

Nicht jedes Dokument, das als „Gutachten“ bezeichnet wird, erfüllt automatisch die Anforderungen, die das Finanzamt an einen belastbaren Nachweis stellt. Damit ein Gutachten inhaltlich und formal überzeugt, sollte es bestimmte Mindestbestandteile enthalten.

Bewertungsstichtag, Bewertungsanlass und Verfahrenswahl

Ausgangspunkt jeder Bewertung ist der Bewertungsstichtag – bei einer Erbschaft in der Regel der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung, bei einer Vermögensauseinandersetzung im Rahmen einer Scheidung häufig ein im Verfahren festgelegter Stichtag. Das Gutachten muss diesen Stichtag klar benennen und die Wertermittlung konsequent darauf ausrichten – spätere Marktentwicklungen bleiben unberücksichtigt. Ebenso gehört die Nennung des Bewertungsanlasses (Erbfall, Schenkung, Vermögensauseinandersetzung, sonstiger steuerlicher Anlass) zu den formalen Grundangaben, ebenso wie eine nachvollziehbare Begründung, welches Wertermittlungsverfahren für das jeweilige Objekt sachgerecht ist.

Vollgutachten, Kurzgutachten und Stellungnahme im Unterschied

In der Praxis kursieren unterschiedliche Bezeichnungen für sachverständige Wertermittlungen, die nicht immer trennscharf verwendet werden. Ein Vollgutachten dokumentiert sämtliche Grundlagen, Verfahrensschritte, Berechnungen und Anlagen ausführlich und ist regelmäßig die Form, die gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank die höchste Nachvollziehbarkeit bietet. Ein Kurzgutachten reduziert Darstellung und Umfang, enthält aber weiterhin die zentralen Wertermittlungsschritte und kann für weniger komplexe Sachverhalte ausreichen. Eine bloße Stellungnahme oder Werteinschätzung ohne nachvollziehbare Herleitung ist demgegenüber in aller Regel kein geeigneter Nachweis im Sinne des § 198 BewG, da ihr die erforderliche methodische Tiefe fehlt. Welche Form für den jeweiligen Bewertungsanlass in Fürth sachgerecht ist, sollte im Erstgespräch anhand des konkreten Sachverhalts geklärt werden.

§ 198 BewG als gesetzliche Nachweisgrundlage

§ 198 Abs. 1 BewG erlaubt es Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert über dem tatsächlichen Wert liegt. § 198 Abs. 2 BewG konkretisiert, welche Nachweise dafür grundsätzlich in Betracht kommen: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB oder das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. § 198 Abs. 3 BewG ergänzt, dass auch ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen kann, sofern sich die für den Kaufpreis maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben.

Wichtig für Eigentümer in Fürth: Die Vorlage eines Gutachtens verpflichtet das Finanzamt nicht automatisch dazu, den darin ermittelten Wert unbesehen zu übernehmen. Die Finanzverwaltung prüft die Herleitung inhaltlich und kann bei methodischen Mängeln Rückfragen stellen oder den Nachweis zurückweisen. Ein sorgfältig aufgebautes, methodisch nachvollziehbares Gutachten kann diese Prüfung erleichtern – eine Zusicherung, dass ein bestimmtes Ergebnis unverändert akzeptiert wird, kann seriös jedoch nicht gegeben werden.

Die drei typisierten Wertermittlungsverfahren der Finanzverwaltung im Vergleich

Um zu verstehen, warum der im Feststellungsbescheid ausgewiesene Wert häufig vom tatsächlichen Marktwert abweicht, hilft ein Blick auf die drei Verfahren, die die Finanzverwaltung typisiert anwendet.

Verfahren	Wann angewendet	Typische Schwachstelle im typisierten Verfahren
Vergleichswertverfahren	Vor allem Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser	Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse bilden individuelle Objektmerkmale nur grob ab
Ertragswertverfahren	Vermietete Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte	Pauschalierte Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze statt objektindividueller Zahlen
Sachwertverfahren	Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichswerte	Herstellungskosten je Flächeneinheit orientieren sich an Baukostenindizes, nicht am konkreten Zustand

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich die Finanzverwaltung an durchschnittlichen Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen für bestimmte Lagegruppen und Objektarten veröffentlicht werden. Individuelle Besonderheiten wie ein sanierungsbedürftiges Bad, ein ungünstiger Zuschnitt oder ein Lärmschutzproblem an einer stark befahrenen Straße finden in diesen pauschalen Faktoren keinen oder nur einen sehr groben Niederschlag.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten setzt die Finanzverwaltung pauschalierte Bewirtschaftungskosten und einen typisierten Liegenschaftszinssatz an. Ein tatsächlich hoher Instandhaltungsrückstau, ein überdurchschnittlicher Leerstand oder ein besonders ungünstiges Mietverhältnis fließen in das typisierte Verfahren nicht individuell ein.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert über Regelherstellungskosten je Quadratmeter und eine typisierte Alterswertminderung angesetzt. Bauliche Mängel, ein tatsächlich höherer Sanierungsbedarf oder eine objektiv kürzere Restnutzungsdauer der Bausubstanz bleiben im typisierten Ansatz unberücksichtigt, sofern sie nicht gesondert nachgewiesen werden.

Fürth als Bewertungsstandort: Zuständigkeit und regionale Besonderheiten

Für die steuerliche Bewertung von Immobilien in Fürth ist regelmäßig das Finanzamt Fürth zuständig, das die typisierte Wertfeststellung vornimmt und über einen vorgelegten Nachweis nach § 198 BewG entscheidet. Für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und Vergleichsfaktoren ist der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Raum Fürth beziehungsweise in der Region Nürnberg/Fürth verantwortlich; aktuelle Bodenrichtwerte lassen sich über das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (BORIS Bayern) recherchieren.

Fürth ist städtebaulich sehr heterogen: Der historische Stadtkern mit gründerzeitlicher Bebauung, gewachsene Wohnquartiere wie die Südstadt oder Poppenreuth, neuere Siedlungsstrukturen am Stadtrand und Gewerbeflächen im Umfeld der bekannten Kleinmarkthalle unterscheiden sich in Lagequalität, Bausubstanz und Nachfragesituation zum Teil erheblich. Ein typisiertes Verfahren, das für eine ganze Lagegruppe einen einheitlichen Faktor ansetzt, kann diese Unterschiede innerhalb der Stadt naturgemäß nur eingeschränkt abbilden. Das gilt in vergleichbarer Weise auch für angrenzende Stadtteile und das nähere Umland im Landkreis Fürth – ein pauschaler Faktor für eine größere Lagegruppe bildet die konkrete Grundstückssituation eines einzelnen Objekts nur begrenzt ab.

Ablauf eines Gutachtens zum Nachweis des gemeinen Werts – Schritt für Schritt

Der Ablauf von der ersten Anfrage bis zur Vorlage beim Finanzamt folgt in der Regel einem strukturierten Muster.

Erstgespräch und Klärung des Stichtags

Im Erstgespräch werden Bewertungsanlass, maßgeblicher Stichtag, Objektart und der bereits im Feststellungsbescheid ausgewiesene Wert besprochen. Auf dieser Grundlage lässt sich eine erste Einschätzung geben, ob eine Abweichung zwischen typisiertem Wert und tatsächlichem Marktwert plausibel erscheint und ob sich ein Gutachten voraussichtlich lohnt.

Unterlagen und Ortstermin

Für die Bewertung werden unter anderem Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Angaben zu Baujahr, Modernisierungen und – bei vermieteten Objekten – zu Mieteinnahmen und Nebenkosten benötigt. Beim Ortstermin werden Zustand, Ausstattung, besondere Merkmale und etwaige Mängel des Objekts erfasst und dokumentiert.

Ausarbeitung und Vorlage beim Finanzamt

Nach dem Ortstermin folgt die Ausarbeitung des Gutachtens: Auswahl und Begründung des Wertermittlungsverfahrens, nachvollziehbare Berechnung, Zusammenfassung und Ergebnis. Das fertige Gutachten wird dem Eigentümer übergeben und kann anschließend – meist über die Steuerberatung oder direkt durch den Eigentümer – beim zuständigen Finanzamt Fürth im laufenden Feststellungsverfahren eingereicht werden.

Wer ein Gutachten zum gemeinen Wert in Fürth typischerweise benötigt

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts wird in unterschiedlichen Lebenssituationen relevant: für Erbengemeinschaften, die nach einem Erbfall den im Feststellungsbescheid angesetzten Wert als überhöht einschätzen; für Ehepaare, bei denen im Rahmen einer Trennung oder Scheidung eine Immobilie für den Zugewinnausgleich oder eine steuerlich relevante Übertragung bewertet werden muss; für Eigentümer, die eine Immobilie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge oder Schenkung übertragen; sowie für Kapitalanleger und Unternehmer mit vermieteten Bestands- oder Betriebsimmobilien, bei denen das typisierte Ertragswertverfahren die tatsächliche Ertragssituation nur unzureichend abbildet. Gemeinsam ist all diesen Fällen, dass ein methodisch belastbares Gutachten die Grundlage dafür schafft, den typisierten Wert im Feststellungsverfahren fundiert infrage zu stellen.

Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung: verwandte, aber andere Bewertungsanlässe

Neben dem Nachweis des gemeinen Werts nach § 198 BewG gibt es weitere, eigenständige Bewertungsanlässe, die häufig verwechselt werden. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer dient nicht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, sondern der Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG als Grundlage für eine höhere jährliche Abschreibung (AfA). Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass für diesen Nachweis grundsätzlich jede Darlegungsmethode zulässig ist, die im Einzelfall Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten – etwa technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen – zulässt; ein Bausubstanzgutachten ist danach nicht in jedem Fall zwingende Voraussetzung, kann aber je nach Sachlage ein geeignetes Mittel sein. Eine konkrete Steuerersparnis lässt sich daraus seriös nicht ableiten, da die Anerkennung im Einzelfall von der individuellen Prüfung durch das jeweilige Finanzamt abhängt.

Eine Kaufpreisaufteilung wiederum betrifft die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits – ebenfalls relevant für die AfA-Bemessungsgrundlage, aber inhaltlich ein eigenständiger Bewertungsanlass. Wer unsicher ist, welcher Anlass im eigenen Fall einschlägig ist, sollte dies im Erstgespräch klären, statt vorschnell ein falsches Gutachten zu beauftragen.

Was ein Gutachten zum gemeinen Wert kostet

Ohne eine bestätigte, aktuelle Preisliste lassen sich an dieser Stelle keine konkreten Beträge nennen. Die Kosten für ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts richten sich in der Praxis nach mehreren Faktoren: der Objektart und -größe, der Anzahl der zu bewertenden Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang der bereits vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin und dem gewählten Detaillierungsgrad des Gutachtens – Vollgutachten oder Kurzgutachten. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Typische Fehler bei der Nachweisführung gegenüber dem Finanzamt

In der Praxis scheitert die Nachweisführung seltener an der grundsätzlichen Zulässigkeit eines Gutachtens, sondern häufiger an vermeidbaren formalen und methodischen Fehlern.

Falscher oder unklarer Bewertungsstichtag: Wird ein anderer als der maßgebliche Stichtag zugrunde gelegt, ist das Gutachten für den konkreten Feststellungszeitpunkt nicht verwertbar.
Fehlende Verfahrensbegründung: Wird nicht nachvollziehbar dargelegt, warum ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren gewählt wurde, kann das Finanzamt die Herleitung beanstanden.
Unvollständige Objektunterlagen: Fehlen Grundbuchauszug, Grundrisse oder Angaben zu Modernisierungen, muss der Sachverständige mit Annahmen arbeiten, die die Aussagekraft schwächen.
Verwechslung von Bewertungsanlässen: Ein Restnutzungsdauergutachten kann kein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts ersetzen und umgekehrt.
Zu späte Beauftragung: Läuft die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid bereits, sollte ein Gutachten so rechtzeitig beauftragt werden, dass es innerhalb der einschlägigen Frist – regelmäßig ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – vorgelegt oder zumindest angekündigt werden kann.
Fehlende Prüfung eines alternativen Kaufpreisnachweises: Liegt ein zeitnah erzielter, marktüblicher Kaufpreis vor, kann dieser unter Umständen einfacher als Nachweis dienen als ein vollständiges Gutachten.

Vereinfachtes Beispiel: Doppelhaushälfte in Fürth im Rahmen einer Scheidung

Das folgende Beispiel ist frei konstruiert und dient ausschließlich der Veranschaulichung des Ablaufs – es beschreibt keinen echten Fall. Ein Ehepaar in Fürth trennt sich; im Zugewinnausgleich muss der Wert der gemeinsam bewohnten Doppelhaushälfte zu einem im Trennungsverfahren festgelegten Stichtag ermittelt werden. Eine erste steuerliche Einschätzung auf Basis pauschaler Vergleichsfaktoren liegt deutlich über dem, was beide Seiten für realistisch halten, unter anderem wegen eines seit Jahren unsanierten Bads und eines ungünstigen Grundstückszuschnitts. Im Erstgespräch werden Stichtag und Bewertungsanlass geklärt, anschließend Grundbuchauszug, Grundrisse und Fotos der letzten Sanierungen zusammengestellt. Beim Ortstermin werden Zustand und Mängel dokumentiert. Das anschließend erstellte Gutachten legt im Vergleichswertverfahren nachvollziehbar dar, welche objektspezifischen Abschläge gegenüber dem typisierten Ansatz gerechtfertigt sind, und wird beiden Parteien für das Trennungsverfahren zur Verfügung gestellt.

Häufige Fragen zum gemeinen Wert einer Immobilie in Fürth

Was bedeutet der Fachbegriff „gemeiner Wert“ nach § 9 BewG genau?

Der gemeine Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung aller preisbeeinflussenden Umstände und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er bildet die zentrale Wertgröße für steuerliche Bewertungsanlässe wie Erbschaft, Schenkung oder bestimmte Vermögensauseinandersetzungen.

Ist ein Gutachten zum gemeinen Wert dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten?

Beide Begriffe sind inhaltlich eng verwandt, da sich die Definitionen von gemeinem Wert (§ 9 BewG) und Verkehrswert (§ 194 BauGB) stark ähneln. Ein nach anerkannten Grundsätzen erstelltes Verkehrswertgutachten kann daher regelmäßig auch als Nachweis für den steuerlich relevanten gemeinen Wert dienen, sofern es methodisch nachvollziehbar aufgebaut ist.

Muss das Finanzamt Fürth ein vorgelegtes Gutachten automatisch übernehmen?

Nein. Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten inhaltlich auf Plausibilität und methodische Nachvollziehbarkeit. Ein sorgfältig erstelltes Gutachten kann die Prüfung erleichtern, eine automatische oder uneingeschränkte Übernahme des Ergebnisses gibt es jedoch nicht.

Was unterscheidet ein Vollgutachten von einer Kurzstellungnahme?

Ein Vollgutachten dokumentiert alle Grundlagen, Verfahrensschritte und Berechnungen ausführlich und bietet die höchste Nachvollziehbarkeit. Eine Kurzstellungnahme ohne nachvollziehbare Herleitung ist demgegenüber in aller Regel kein geeigneter Nachweis im Sinne des § 198 BewG.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer in Fürth vor dem Erstgespräch bereithalten?

Hilfreich sind insbesondere Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen sowie – bei vermieteten Objekten – Unterlagen zu Mieteinnahmen und Nebenkosten. Liegen diese Unterlagen bereits vollständig vor, lässt sich der Ablauf spürbar beschleunigen.

Kann ein zeitnah erzielter Kaufpreis den gemeinen Wert ebenfalls belegen?

Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben.

Gilt der Nachweis nach § 198 BewG auch für Stadtteile und das Umland von Fürth?

Ja, § 198 BewG gilt bundesweit unabhängig von der genauen Lage. Ob ein Nachweis im Einzelfall sinnvoll ist, hängt weniger vom konkreten Stadtteil ab als davon, wie stark sich das jeweilige Objekt von den pauschalen Annahmen des typisierten Verfahrens unterscheidet.

Ist ein Gutachten zum gemeinen Wert dasselbe wie ein Restnutzungsdauergutachten?

Nein. Ein Restnutzungsdauergutachten dient der Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für eine höhere Abschreibung und ist ein eigenständiger Bewertungsanlass, kein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.

Was passiert, wenn kein Gutachten vorgelegt wird?

Ohne Nachweis bleibt der typisiert ermittelte Grundbesitzwert aus dem Feststellungsbescheid bestehen und wird der weiteren Besteuerung zugrunde gelegt, selbst wenn dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie liegt.

Ab welcher Wertdifferenz lohnt sich ein Gutachten überhaupt?

Eine pauschale Grenze lässt sich seriös nicht nennen, da sie vom Einzelfall abhängt – unter anderem vom Steuersatz des jeweiligen Anlasses, den Gutachterkosten und der plausiblen Größenordnung der Abweichung. Eine erste Einschätzung im Erstgespräch hilft, diese Frage für die konkrete Immobilie zu beantworten.

Nächste Schritte für Eigentümer in Fürth

Wer in Fürth einen Feststellungsbescheid erhalten hat und den darin ausgewiesenen gemeinen Wert für zu hoch hält, sollte zunächst den Bewertungsstichtag und die geltende Einspruchsfrist prüfen. Im nächsten Schritt empfiehlt sich ein Erstgespräch mit einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, um Bewertungsanlass, verfügbare Unterlagen und die Erfolgsaussichten eines Gutachtens realistisch einzuordnen. Bei steuerlichen oder rechtlichen Detailfragen – etwa zur konkreten Fristberechnung oder zur steuerlichen Behandlung im Einzelfall – sollte zusätzlich die zuständige Steuerberatung oder Rechtsanwaltskanzlei hinzugezogen werden, da KTC Immobilien als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung tätig ist und keine Rechts- oder Steuerberatung erbringt.

Über den Experten: Kenneth Kooter B.A.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.