Immobilienwert Finanzamt anfechten in Straubing: Fristen, Ablauf und Nachweis

Ein Bescheid liegt im Briefkasten, und der darin festgestellte Immobilienwert wirkt spürbar zu hoch. Für Eigentümer in Straubing stellt sich in diesem Moment vor allem eine Frage: Lässt sich dieser Wert noch anfechten, und wenn ja, wie viel Zeit bleibt dafür? Dieser Beitrag ordnet ein, in welchen Fällen das Finanzamt überhaupt einen Immobilienwert festsetzt, welche Fristen dabei gelten und welche Rolle ein Sachverständigengutachten als Nachweis eines niedrigeren Werts spielen kann.

Das Wichtigste in Kürze

Das Finanzamt setzt einen Immobilienwert vor allem bei Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und in bestimmten Fällen der Grunderwerbsteuer fest – nicht bei der bayerischen Grundsteuer, die wertunabhängig berechnet wird.
Grundlage ist meist ein typisiertes, gesetzlich vorgegebenes Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz, das die konkrete Immobilie nicht individuell besichtigt.
§ 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten oder einen belastbaren Kaufpreis nachzuweisen.
Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 Abs. 1 AO.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bei postalischer und elektronischer Bekanntgabe die vier-Tage-Zugangsvermutung nach § 122 Abs. 2 und 2a AO.
Ein Gutachten kann als Nachweis dienen, ersetzt aber keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Wann setzt das Finanzamt einen Immobilienwert fest – und wann nicht?

Nicht jeder Kontakt mit dem Finanzamt betrifft den Wert einer Immobilie. Ein eigenständig festgestellter Immobilienwert, der sogenannte Grundbesitzwert, wird in der Regel in drei Konstellationen relevant: bei einer Erbschaft, bei einer Schenkung sowie – in bestimmten Fällen mit wirtschaftlicher Beteiligung an grundbesitzenden Gesellschaften – bei der Grunderwerbsteuer. Grundlage ist dann eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts nach § 151 Abs. 1 Satz 1 BewG, die als sogenannter Grundlagenbescheid dem eigentlichen Steuerbescheid vorausgeht.

Für Eigentümer in Straubing ist dabei eine Unterscheidung besonders wichtig, die häufig zu Verwechslungen führt: Die Grundsteuer wird in Bayern nach dem bayerischen Flächenmodell berechnet. Dieses Modell ist ausdrücklich wertunabhängig – es stellt allein auf die Fläche von Grundstück und Gebäude sowie deren Nutzung ab, nicht auf einen ermittelten Immobilienwert. Ein Sachverständigengutachten, das einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, kann sich deshalb auf einen bayerischen Grundsteuerwertbescheid nicht auswirken. Relevant wird die Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz für Eigentümer in Straubing damit vor allem im Zusammenhang mit Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie in Einzelfällen bei der Grunderwerbsteuer.

Wie der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert entsteht

Bevor sich die Frage einer Anfechtung überhaupt stellt, lohnt ein Blick darauf, wie das Finanzamt zu seinem Wertansatz kommt. Das Verfahren unterscheidet sich deutlich von einer individuellen Begutachtung vor Ort.

Das typisierte Bewertungsverfahren im Überblick

Für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz sieht das Bewertungsgesetz je nach Immobilienart unterschiedliche, gesetzlich vorgegebene Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie vergleichbare Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und Renditeimmobilien sowie das Sachwertverfahren, wenn sich kein geeigneter Vergleichswert oder Ertragswert bilden lässt. Alle drei Verfahren arbeiten mit pauschalierten, für größere Gruppen von Objekten einheitlichen Rechengrößen – etwa mit durchschnittlichen Baukostenfaktoren, typisierten Liegenschaftszinssätzen oder Vergleichsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses.

Warum typisierte Verfahren häufig zu einem zu hohen Wert führen

Der Gesetzgeber nimmt diese Typisierung bewusst in Kauf, um Massenverfahren in der Steuerverwaltung überhaupt praktikabel zu halten. Für die einzelne Immobilie kann das jedoch bedeuten, dass individuelle wertmindernde Umstände unberücksichtigt bleiben – etwa ein tatsächlicher Sanierungsstau, ungewöhnliche Grundstückszuschnitte, Lärm- oder Geruchsbelastungen, eingeschränkte Erschließung oder ein baulicher Zustand, der deutlich vom typisierten Modellansatz abweicht. Das Finanzamt besichtigt die Immobilie beim typisierten Verfahren regelmäßig nicht selbst. Genau an dieser Lücke setzt die gesetzliche Nachweismöglichkeit an.

§ 198 BewG: Die rechtliche Grundlage zum Anfechten

Wer der Auffassung ist, dass der festgestellte Wert zu hoch angesetzt wurde, ist dem typisierten Ergebnis nicht automatisch ausgeliefert. Das Bewertungsgesetz enthält eine ausdrückliche Öffnungsklausel für diesen Fall.

Wortlaut und Bedeutung der Öffnungsklausel

Nach § 198 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Eine gesetzlich festgelegte Mindestabweichung kennt § 198 BewG dabei nicht – rechnerisch kann bereits ein moderater Unterschied relevant sein, wenn er belastbar nachgewiesen wird.

Wer als Sachverständiger anerkannt werden kann

Als Nachweis kommen insbesondere Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB sowie Gutachten von Personen in Betracht, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständige oder Gutachter für Immobilienbewertung zertifiziert sind. Entscheidend ist, dass diese Qualifikation bereits im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vorliegt – eine nachträgliche Bestellung oder Zertifizierung reicht nicht aus. Kenneth Kooter ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, was diese formale Voraussetzung für ein Gutachten im Sinne des § 198 BewG erfüllen kann.

Fristen für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid

Ein inhaltlich gut begründetes Gutachten nützt wenig, wenn die verfahrensrechtliche Frist bereits abgelaufen ist. Die Fristen sind deshalb der erste Punkt, der bei einem zu hoch wirkenden Wertansatz zu klären ist.

Bekanntgabefiktion nach § 122 AO

Maßgeblich ist nicht das Datum auf dem Bescheid, sondern der Zeitpunkt der Bekanntgabe. Seit der Änderung durch das Postrechtsmodernisierungsgesetz gilt seit dem 1. Januar 2025 für Bescheide, die per Post oder elektronisch übermittelt werden, eine verlängerte Zugangsvermutung: Der Bescheid gilt nach § 122 Abs. 2 und Abs. 2a AO am vierten Tag nach Aufgabe zur Post beziehungsweise nach elektronischer Übermittlung als bekannt gegeben. Fällt dieser vierte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich die Bekanntgabe nach § 108 Abs. 3 AO auf den nächsten Werktag.

Fristberechnung nach § 355 AO

Ab dem Tag der so bestimmten Bekanntgabe läuft die Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 Abs. 1 AO. Der Einspruch muss innerhalb dieser Frist schriftlich oder elektronisch beim Finanzamt eingehen, das den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert erlassen hat – nicht erst beim späteren Steuerbescheid, der auf diesem Grundlagenbescheid aufbaut. Wird die Frist versäumt, wird der festgestellte Wert grundsätzlich bindend, auch wenn er tatsächlich zu hoch angesetzt war. Bei Unsicherheit über die konkrete Fristberechnung im Einzelfall empfiehlt sich zusätzlich eine rechtliche Einschätzung, etwa durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

So wird ein Einspruch mit Sachverständigengutachten vorbereitet

In der Praxis lohnt es sich, Einspruch und Gutachtenerstellung von Anfang an aufeinander abzustimmen, statt nacheinander vorzugehen. Ein sinnvoller Ablauf umfasst typischerweise folgende Schritte:

Fristwahrenden Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen, notfalls zunächst ohne abschließende Begründung.
Relevante Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Modernisierungs- und Instandhaltungsnachweise, gegebenenfalls Mietverträge.
Ortstermin mit dem Sachverständigen vereinbaren, bei dem der tatsächliche Zustand der Immobilie erfasst wird.
Gutachten nach den anerkannten Bewertungsverfahren erstellen lassen, das die Abweichung zum typisierten Wertansatz nachvollziehbar begründet.
Gutachten fristgerecht als Nachweis beim Finanzamt einreichen und die Einspruchsbegründung ergänzen.

Die konkreten Kosten für ein solches Gutachten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen, da sie unter anderem von Objektart, Größe und Umfang der vorliegenden Unterlagen abhängen.

Alternativer Nachweis über einen tatsächlichen Kaufpreis

Neben dem Sachverständigengutachten sieht § 198 BewG einen weiteren Weg vor: Wurde die zu bewertende Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich verkauft, kann auch dieser Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen – vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert. Für Eigentümer, bei denen ohnehin ein Verkauf ansteht oder kurz zurückliegt, kann dieser Weg eine Alternative oder Ergänzung zum Gutachten darstellen. Welcher Nachweisweg im Einzelfall tragfähiger ist, hängt von der jeweiligen Ausgangslage ab.

Was nach dem Einspruch passiert

Nach Eingang des Einspruchs prüft das Finanzamt den vorgelegten Nachweis. Drei Verläufe sind dabei typisch: Das Finanzamt folgt dem nachgewiesenen niedrigeren Wert und ändert den Feststellungsbescheid entsprechend ab; es hält am ursprünglichen Wertansatz fest und erlässt eine Einspruchsentscheidung mit Begründung; oder es fordert zunächst ergänzende Unterlagen oder Erläuterungen zum Gutachten an. Bleibt das Finanzamt bei seiner Auffassung, besteht die Möglichkeit, gegen die Einspruchsentscheidung Klage vor dem zuständigen Finanzgericht zu erheben. Dieser Schritt betrifft rechtliche Fragestellungen, die über die Erstellung eines Wertgutachtens hinausgehen und regelmäßig anwaltliche Begleitung sinnvoll erscheinen lassen.

Straubing und Niederbayern: Typische Anlässe für eine Prüfung

Im Tätigkeitsgebiet von KTC Immobilien in Niederbayern, zu dem auch Straubing zählt, tauchen bestimmte Konstellationen besonders häufig auf: Eine Immobilie wird im Rahmen einer Erbengemeinschaft übertragen, und der vom Finanzamt festgestellte Wert erscheint im Vergleich zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes deutlich zu hoch. Oder ein älteres Anwesen mit erkennbarem Sanierungsbedarf wird im Zuge einer Schenkung an die nächste Generation übertragen, wobei das typisierte Sachwertverfahren die individuellen Mängel nicht abbildet. Auch landwirtschaftlich geprägte Anwesen im Umland von Straubing mit gemischter Nutzung stellen das typisierte Verfahren regelmäßig vor Abgrenzungsfragen. In solchen Fällen kann sich eine unabhängige Prüfung des festgestellten Werts anbieten, bevor die Einspruchsfrist verstreicht.

Kosten eines Verkehrswertgutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Eine pauschale Preisangabe für ein Gutachten wäre wenig seriös, da der Aufwand von mehreren Faktoren abhängt: der Objektart und -größe, der Anzahl der Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang der bereits vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin und die Ausarbeitung des Gutachtens. Ein kurzes Erstgespräch zur Immobilie und zum Anlass der Bewertung schafft in der Regel ausreichend Grundlage, um die voraussichtlichen Kosten realistisch einzuschätzen, bevor eine Beauftragung erfolgt.

Häufige Fehler beim Anfechten eines Immobilienwerts

In der Praxis scheitern Einsprüche seltener an inhaltlichen Argumenten als an vermeidbaren formalen Fehlern. Dazu zählen insbesondere:

Die einmonatige Einspruchsfrist wird falsch berechnet oder schlicht übersehen, weil die vier-Tage-Zugangsvermutung nicht berücksichtigt wurde.
Der Einspruch richtet sich gegen den späteren Steuerbescheid statt gegen den vorgelagerten Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.
Das vorgelegte Gutachten stammt von einer Person, deren Qualifikation zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht den Anforderungen des § 198 BewG entsprach.
Das Gutachten begründet die Abweichung vom typisierten Wert nicht nachvollziehbar genug, sodass das Finanzamt Nachfragen stellt oder den Nachweis nicht anerkennt.
Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flächenberechnung fehlen und verzögern die Bearbeitung unnötig.

Warum die Qualifikation des Sachverständigen entscheidend ist

Weil § 198 BewG die Qualifikation des Gutachters ausdrücklich als formale Voraussetzung nennt, entscheidet bereits die Wahl des Sachverständigen mit über die Erfolgsaussichten eines Nachweises. Ein Gutachten, das inhaltlich sorgfältig erstellt wurde, aber von einer nicht qualifizierten Person stammt, kann vom Finanzamt allein aus formalen Gründen zurückgewiesen werden. Kenneth Kooter ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und bei KTC Immobilien unter anderem mit Wertgutachten für steuerliche Bewertungsanlässe befasst. Diese Zertifizierung bezeichnet eine Personenzertifizierung durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle und ist von einer Akkreditierung der Zertifizierungsstelle selbst – etwa durch die Deutsche Akkreditierungsstelle – zu unterscheiden.

Grenzen eines Gutachtens: Was es nicht leisten kann

Ein Sachverständigengutachten kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachvollziehbar begründen und als Nachweis gegenüber dem Finanzamt vorgelegt werden. Es ersetzt jedoch keine verbindliche Zusage, dass das Finanzamt diesem Wert in jedem Einzelfall folgt, und es ersetzt auch keine rechtliche oder steuerliche Beratung. KTC Immobilien ist ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung und keine Steuerberatungs- oder Rechtsanwaltskanzlei. Bei Fragen zur konkreten steuerlichen Auswirkung, zur Fristberechnung im Einzelfall oder zu einem möglichen finanzgerichtlichen Verfahren ist die zusätzliche Einbindung eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts sinnvoll.

Häufige Fragen

Kann ich den vom Finanzamt festgestellten Immobilienwert überhaupt anfechten?

Ja, grundsätzlich ist das möglich. § 198 BewG räumt Steuerpflichtigen ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, etwa durch ein Sachverständigengutachten oder einen tatsächlichen Kaufpreis. Voraussetzung ist, dass der Nachweis innerhalb der geltenden Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid vorgelegt wird und die formalen Anforderungen an Gutachter und Gutachten erfüllt sind.

Betrifft das Anfechten auch meinen Grundsteuerbescheid in Straubing?

In der Regel nicht. Die bayerische Grundsteuer wird nach dem wertunabhängigen Flächenmodell berechnet, das allein auf Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie deren Nutzung abstellt. Ein Nachweis nach § 198 BewG betrifft typisierte Wertfeststellungen etwa bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer und wirkt sich auf einen bayerischen Grundsteuerwertbescheid regelmäßig nicht aus.

Wie viel Zeit habe ich für den Einspruch?

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids nach § 355 Abs. 1 AO. Bei postalischer oder elektronischer Übermittlung gilt der Bescheid seit dem 1. Januar 2025 am vierten Tag nach Aufgabe zur Post beziehungsweise Übermittlung als bekannt gegeben, sofern dieser Tag kein Wochenende oder Feiertag ist. Ab diesem Zeitpunkt läuft die einmonatige Frist.

Reicht es, formlos Einspruch einzulegen, wenn das Gutachten noch nicht fertig ist?

Ein fristwahrender Einspruch kann zunächst ohne abschließende Begründung eingelegt werden, um die Monatsfrist zu wahren. Das Gutachten und die vertiefte Begründung lassen sich anschließend nachreichen. Wichtig ist, dass der Einspruch selbst innerhalb der Frist beim zuständigen Finanzamt eingeht.

Welche Unterlagen benötigt ein Sachverständiger für das Gutachten?

Üblicherweise werden unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, vorhandene Baupläne, eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Nachweise zu Modernisierungen oder bestehendem Sanierungsbedarf benötigt. Bei vermieteten Objekten sind zusätzlich die bestehenden Mietverträge relevant. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, klärt sich meist im Erstgespräch.

Muss der Gutachter am Ort der Immobilie ansässig sein?

Nein, entscheidend ist die fachliche Qualifikation nach § 198 BewG, nicht der Sitz des Sachverständigen. Ortskenntnis des regionalen Marktes kann bei der Bewertung dennoch hilfreich sein, etwa im Umgang mit lokalen Vergleichsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses.

Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt?

Erkennt das Finanzamt den nachgewiesenen Wert nicht an, ergeht eine begründete Einspruchsentscheidung. Gegen diese Entscheidung besteht die Möglichkeit, Klage vor dem zuständigen Finanzgericht zu erheben. Dieser weitere Schritt betrifft rechtliche Fragestellungen und sollte mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Kann ich statt eines Gutachtens einfach einen Maklerwert vorlegen?

Eine unverbindliche Markteinschätzung eines Maklers erfüllt die formalen Anforderungen des § 198 BewG in der Regel nicht. Als Nachweis kommen Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen infrage, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständige für Grundstückswertermittlung zertifiziert oder staatlich bestellt sind.

Lohnt sich der Aufwand für ein Gutachten bei einer kleineren Abweichung?

§ 198 BewG sieht keine gesetzliche Mindestabweichung vor, sodass auch moderate Differenzen grundsätzlich relevant sein können. Ob sich der Aufwand im Einzelfall lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen den zu erwartenden steuerlichen Auswirkungen und den Gutachterkosten ab und lässt sich am besten im persönlichen Gespräch einschätzen.

Gilt der Nachweis nach § 198 BewG auch bei einer Immobilie, die mehrere Erben gemeinsam geerbt haben?

Ja, die Nachweismöglichkeit nach § 198 BewG knüpft an die wirtschaftliche Einheit der Immobilie an, nicht an die Zahl der Beteiligten. Bei einer Erbengemeinschaft ist es sinnvoll, dass sich die Miterben frühzeitig auf ein gemeinsames Vorgehen bei Einspruch und Gutachtenbeauftragung verständigen, um die Frist gemeinsam zu wahren.

Nächste Schritte für Eigentümer in Straubing

Wer einen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert erhalten hat, der zu hoch erscheint, sollte zunächst das Datum der Bekanntgabe und die daraus folgende Einspruchsfrist genau prüfen, bevor weitere Schritte geplant werden. Parallel dazu lohnt sich eine erste fachliche Einschätzung, ob die individuellen Eigenschaften der Immobilie – Zustand, Lage, Zuschnitt oder Nutzung – von den typisierten Annahmen des Bewertungsverfahrens abweichen. KTC Immobilien unterstützt Eigentümer im Tätigkeitsgebiet in und um Straubing bei der sachverständigen Einschätzung, ob ein Nachweis nach § 198 BewG infrage kommt, und erstellt bei entsprechendem Auftrag ein Gutachten, das als Nachweis gegenüber dem Finanzamt vorgelegt werden kann. Weitere Informationen finden sich auf der Startseite von KTC Immobilien.

Autorenbox: Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.