Immobiliengutachten Finanzamt Deggendorf: Wann sich ein unabhängiger Wertnachweis lohnt
Wenn ein Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert im Briefkasten liegt, bleibt Eigentümern in Deggendorf meist nur wenig Zeit zum Nachdenken: Die Behörde hat einen Wert angesetzt, der oft deutlich über der eigenen Einschätzung liegt, und die gesetzliche Einspruchsfrist läuft bereits. Wer den Wert nicht einfach hinnehmen möchte, kann ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, das dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren Werts vorgelegt wird.
Dieser Beitrag erklärt, in welchen Situationen ein Immobiliengutachten fürs Finanzamt in Deggendorf sinnvoll sein kann, auf welcher gesetzlichen Grundlage der Nachweis beruht, welche Fristen zu beachten sind und wie ein solches Gutachten in der Praxis abläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Setzt das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung einen Grundbesitzwert fest, kann ein Immobiliengutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG vorgelegt werden.
- Gegen den Feststellungsbescheid gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 AO – wer widersprechen möchte, sollte diese Frist im Blick behalten.
- Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert zunächst mit typisierten Verfahren, die individuelle Besonderheiten einer Immobilie nicht immer abbilden.
- Ein taugliches Gutachten muss methodisch nachvollziehbar sein und von einer entsprechend qualifizierten Person erstellt werden, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
- Methodische Grundlage vieler Gutachten ist der Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB.
- Ob der nachgewiesene Wert übernommen wird, entscheidet im Ergebnis die zuständige Finanzbehörde nach Prüfung des Gutachtens.
Wenn der Feststellungsbescheid vom Finanzamt kommt
Für viele Eigentümer in Deggendorf ist ein Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert der erste Berührungspunkt mit dem Thema Immobiliengutachten fürs Finanzamt überhaupt. Der Bescheid ergeht meist im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung und weist einen Wert aus, der als Grundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer dient. Wirkt dieser Wert im Vergleich zur eigenen Kenntnis der Immobilie zu hoch, stellt sich schnell die Frage, ob und wie sich dagegen etwas unternehmen lässt.
Die Einspruchsfrist nach § 355 AO
Gegen einen Feststellungsbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 AO). Diese Frist ist eng bemessen und lässt wenig Spielraum für eine ausführliche Prüfung im letzten Moment. Wer einen niedrigeren Wert nachweisen möchte, sollte deshalb frühzeitig klären, ob ein Immobiliengutachten infrage kommt, statt erst kurz vor Fristablauf aktiv zu werden.
Bekanntgabe des Bescheids nach § 122 AO
Für den Fristbeginn ist relevant, wann der Bescheid als bekanntgegeben gilt. Bei Übermittlung per Post gilt ein Verwaltungsakt gemäß § 122 Abs. 2 AO seit dem 1. Januar 2025 am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekanntgegeben, es sei denn, er ist tatsächlich später oder gar nicht zugegangen. Zuvor betrug diese Frist drei Tage; die Verlängerung geht auf die Anpassung an längere Postlaufzeiten im Zuge der Postrechtsmodernisierung zurück. Wer den genauen Fristablauf im Einzelfall verlässlich bestimmen möchte, sollte dies mit dem zuständigen Finanzamt oder einem Steuerberater abklären, da hiervon abhängt, wie viel Zeit für die Beauftragung eines Gutachtens und die Einspruchseinlegung tatsächlich zur Verfügung steht.
Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert überhaupt ermittelt
Bevor ein eigenes Gutachten sinnvoll erscheint, lohnt sich ein Blick darauf, wie die Finanzverwaltung zu ihrem Wertansatz kommt. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sieht das Bewertungsgesetz eigene, typisierte Bewertungsverfahren vor, die sich an Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertüberlegungen orientieren, je nach Grundstücksart.
Warum typisierte Verfahren den Einzelfall nicht immer abbilden
Typisierte Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, etwa mit durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten, standardisierten Baupreisen oder pauschalen Alterswertminderungen. Das macht die Bewertung praktikabel und für eine Vielzahl von Fällen anwendbar, kann aber dazu führen, dass individuelle Besonderheiten einer konkreten Immobilie – etwa ein erheblicher Sanierungsstau, eine ungünstige Grundstückszuschnittsituation oder Lagebeeinträchtigungen – nicht oder nur unzureichend berücksichtigt werden. Genau an dieser Stelle setzt der gesetzliche Nachweis eines niedrigeren Werts an.
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Weicht der tatsächliche Wert einer Immobilie nach Einschätzung des Eigentümers deutlich vom typisiert ermittelten Wert ab, eröffnet das Bewertungsgesetz eine Öffnungsklausel für den Gegenbeweis.
Wortlaut und Bedeutung der Vorschrift
Nach § 198 Abs. 2 BewG kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB oder einer Person dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden ist. Für den Nachweis gelten im Übrigen die Vorschriften, die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassen worden sind – also im Kern dieselben methodischen Maßstäbe wie bei einem Verkehrswertgutachten.
Welche Anforderungen an Gutachten und Gutachter gestellt werden
Ein Gutachten genügt den Anforderungen des § 198 BewG nur, wenn es methodisch stimmig, nachvollziehbar und widerspruchsfrei ist. Pauschale Werteinschätzungen ohne Offenlegung des angewendeten Verfahrens oder ohne Bezug zu den gesetzlichen Bewertungsgrundsätzen reichen dafür in aller Regel nicht aus. Ebenso wichtig ist die Qualifikation der gutachtenden Person: Ohne staatliche Anerkennung, öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 fehlt dem Nachweis die vom Gesetz vorausgesetzte Grundlage.
Verkehrswert nach § 194 BauGB als methodische Grundlage
Auch wenn der Nachweis nach § 198 BewG steuerlich verankert ist, orientiert sich die eigentliche Wertermittlung an demselben Verkehrswertbegriff, der auch außerhalb des Steuerrechts gilt. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition bildet den fachlichen Rahmen, innerhalb dessen ein Gutachten zu einem nachvollziehbaren Ergebnis kommen muss.
Wer ein Immobiliengutachten fürs Finanzamt erstellen darf
Da die Bezeichnung „Gutachter” für sich genommen rechtlich nicht geschützt ist, lohnt sich vor der Beauftragung ein genauer Blick auf die Qualifikation.
Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist die maßgebliche internationale Norm für die Zertifizierung von Personen, unter anderem im Bereich der Immobilienbewertung. Eine akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft dabei Fachwissen, praktische Erfahrung sowie die Einhaltung fachlicher Standards und überwacht die Zertifizierung fortlaufend. Kenneth Kooter B.A. ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Zertifizierungsstelle, die die Person zertifiziert, und einer Akkreditierungsstelle wie der DAkkS, die wiederum die Zertifizierungsstelle akkreditiert – sie zertifiziert nicht unmittelbar einzelne Sachverständige.
Öffentliche Bestellung als Alternative
Neben der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 erkennt § 198 Abs. 2 BewG auch Personen an, die durch eine staatliche oder staatlich anerkannte Stelle – etwa eine Industrie- und Handelskammer – öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Beide Wege können eine geprüfte fachliche Eignung belegen; welcher im Einzelfall vorliegt, sollte vor der Beauftragung transparent erfragt werden.
Typische Anlässe für ein Immobiliengutachten fürs Finanzamt
Auch wenn der Feststellungsbescheid der klassische Auslöser ist, gibt es mehrere Konstellationen, in denen ein Immobiliengutachten für steuerliche Zwecke relevant werden kann.
Erbschaftsteuer
Bei einer Erbschaft setzt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls fest. Sind mehrere Erben beteiligt, kann ein unabhängiges Gutachten zusätzlich helfen, eine gemeinsam akzeptierte Wertgrundlage innerhalb der Erbengemeinschaft zu schaffen, unabhängig vom steuerlichen Verfahren.
Schenkungsteuer
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, gilt für die Schenkungsteuer grundsätzlich derselbe Bewertungsrahmen wie bei einer Erbschaft. Auch hier kann ein Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden, wenn der typisiert ermittelte Wert nach Einschätzung des Eigentümers zu hoch angesetzt wurde.
Weitere steuerliche Anlässe
Daneben gibt es weitere Situationen mit steuerlichem Bezug, in denen eine sachverständige Immobilienbewertung eine Rolle spielen kann, etwa die Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Gebäude bei vermieteten Objekten oder der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für die Abschreibung. Beide Themen werden im folgenden Abschnitt genauer eingeordnet.
Restnutzungsdauer und Abschreibung: § 7 Abs. 4 EStG
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn diese im Einzelfall nachgewiesen wird – mit der Folge, dass sich der jährliche Abschreibungssatz erhöhen kann. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder im Einzelfall geeigneten Methode bedienen können; ein bestimmtes Verfahren wie etwa ein reines Bausubstanzgutachten ist keine zwingende Voraussetzung, solange sich die maßgeblichen Determinanten – etwa technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen – mit ausreichender Sicherheit ableiten lassen. Ein entsprechend ausgearbeitetes Gutachten kann unter diesen gesetzlichen Voraussetzungen eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen; eine bestimmte Steuerersparnis lässt sich daraus im Einzelfall nicht ableiten, da die Anerkennung im Ergebnis beim zuständigen Finanzamt liegt.
Ablauf eines Immobiliengutachtens fürs Finanzamt Schritt für Schritt
Angesichts der engen Einspruchsfrist lohnt sich ein realistischer Blick auf den zeitlichen Ablauf, bevor ein Gutachten beauftragt wird.
Unterlagen zusammenstellen
Für die Bewertung werden unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie – sofern vorhanden – Angaben zu Modernisierungen benötigt. Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn vorliegen, desto zügiger lässt sich das Gutachten erstellen.
Ortstermin
Beim Ortstermin wird der tatsächliche Zustand der Immobilie erfasst: Bausubstanz, Ausstattung, Modernisierungsgrad und Besonderheiten, die sich aus Unterlagen allein nicht ableiten lassen. Ein Ortstermin ist für ein belastbares Gutachten in aller Regel notwendig und sollte auch unter Zeitdruck nicht übersprungen werden.
Ausarbeitung und Übergabe
Nach dem Ortstermin werden die gesammelten Informationen ausgewertet, das methodisch passende Verfahren angewendet und das Ergebnis in einem nachvollziehbar dokumentierten Gutachten zusammengefasst. Eigentümer erhalten damit eine schriftliche Grundlage, die sie dem Finanzamt im Rahmen des Einspruchsverfahrens vorlegen können.
Deggendorf und das Tätigkeitsgebiet: örtliche Besonderheiten bei der Bewertung
Deggendorf liegt in Niederbayern am Zusammenfluss von Donau und Isar und ist Kreisstadt des Landkreises Deggendorf. Die Stadt ist geprägt von einer Mischung aus historischer Altstadt, gewachsenen Wohngebieten und neueren Baugebieten am Stadtrand, unter anderem im Umfeld von Hochschule und Klinikstandort. Für die Wertermittlung einer Immobilie bedeutet das: Lage innerhalb oder außerhalb der Kernstadt, die Anbindung an die umliegenden Gemeinden sowie objektspezifische Faktoren wie Baujahr, Modernisierungsgrad und Grundstückszuschnitt wirken sich auf den Wert aus und werden im Rahmen des Ortstermins berücksichtigt.
Bodenrichtwerte richtig einordnen
Bodenrichtwerte können bei der Einordnung von Grundstückswerten eine erste Orientierung bieten, sind aber nicht mit dem individuellen Verkehrswert einer konkreten Immobilie gleichzusetzen. Ein Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für eine Bodenrichtwertzone, während der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks je nach Zuschnitt, Erschließung und baulicher Ausnutzbarkeit davon abweichen kann. Verlässliche aktuelle Bodenrichtwerte für ein konkretes Grundstück in Deggendorf lassen sich über den zuständigen Gutachterausschuss beziehungsweise das Bodenrichtwertportal BORIS Bayern abrufen.
Was ein Immobiliengutachten fürs Finanzamt kostet
Pauschale Preisangaben sind bei einem Immobiliengutachten fürs Finanzamt wenig aussagekräftig, da die Kosten von mehreren Faktoren abhängen: der Objektart und -größe, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen, dem Aufwand für den Ortstermin sowie dem Umfang der Ausarbeitung, der sich am jeweiligen Bewertungsanlass orientiert. Ein Gutachten für eine einzelne Eigentumswohnung verursacht in der Regel einen anderen Aufwand als eines für ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Objekt. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.
Vereinfachtes Beispiel: Schenkung einer Eigentumswohnung an ein Kind
Das folgende Beispiel ist konstruiert und dient ausschließlich der Veranschaulichung, nicht der Darstellung eines echten Falls: Ein Elternteil überträgt eine vermietete Eigentumswohnung im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge an ein Kind. Das Finanzamt setzt hierfür zunächst einen typisiert ermittelten Grundbesitzwert fest, der aus Sicht der Familie den tatsächlichen Zustand der Wohnung – etwa einen erkennbaren Sanierungsbedarf – nicht ausreichend berücksichtigt. Innerhalb der Einspruchsfrist wird ein Gutachten beauftragt, das den Zustand, die Ausstattung und die konkrete Lage einbezieht. Kommt das Gutachten zu einem niedrigeren Ergebnis, kann es dem Finanzamt als Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG vorgelegt werden. Ob und in welcher Höhe der nachgewiesene Wert übernommen wird, entscheidet im Ergebnis die zuständige Finanzbehörde nach eigener Prüfung des Gutachtens.
Wenn das Finanzamt den nachgewiesenen Wert nicht vollständig übernimmt
Ein vorgelegtes Gutachten führt nicht automatisch dazu, dass die Finanzverwaltung den darin ermittelten Wert eins zu eins übernimmt. Bestehen aus Sicht des Finanzamts methodische Zweifel oder fehlen aus seiner Sicht relevante Angaben, kann es Rückfragen stellen oder den Ansatz teilweise ablehnen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, offene Punkte gemeinsam mit dem Gutachter zu klären und gegebenenfalls ergänzende Unterlagen nachzureichen. Bei grundsätzlichen rechtlichen Meinungsverschiedenheiten empfiehlt sich zusätzlich der Rat eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts, da ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung keine Rechts- oder Steuerberatung erbringt.
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten fürs Finanzamt in Deggendorf
Wie viel Zeit bleibt nach dem Feststellungsbescheid für ein Gutachten?
Der Einspruch gegen den Feststellungsbescheid muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe eingelegt werden (§ 355 Abs. 1 AO). Innerhalb dieser Frist sollte zumindest der Einspruch selbst eingelegt werden; ein bereits vorliegendes oder in Auftrag gegebenes Gutachten kann die Begründung erleichtern. Bei knapper Zeit empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit Gutachter und gegebenenfalls Steuerberater.
Muss ich sofort ein vollständiges Gutachten vorlegen, um Einspruch einzulegen?
Ein Einspruch kann zunächst form- und fristgerecht eingelegt und die Begründung in Abstimmung mit dem Finanzamt nachgereicht werden. Wie im Einzelfall am besten vorzugehen ist, hängt von der konkreten Situation ab und sollte im Zweifel mit einem Steuerberater besprochen werden.
Wird ein Immobiliengutachten vom Finanzamt automatisch anerkannt?
Ein methodisch nachvollziehbares Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG vorgelegt werden. Ob und in welcher Höhe die Finanzbehörde den nachgewiesenen Wert übernimmt, entscheidet sie im Ergebnis nach eigener Prüfung des Gutachtens.
Was ist der Unterschied zwischen dem typisierten Wert des Finanzamts und einem Gutachten?
Der typisierte Wert wird mit pauschalierten, gesetzlich vorgegebenen Verfahren ermittelt und bildet nicht in jedem Fall die individuellen Eigenschaften einer Immobilie ab. Ein Gutachten berücksichtigt dagegen den konkreten Zustand, die Ausstattung und die Lage des jeweiligen Objekts und kann deshalb zu einem abweichenden, im Einzelfall niedrigeren Ergebnis kommen.
Ist die Bezeichnung „Gutachter” für Immobilien gesetzlich geschützt?
Nein, die Bezeichnung ist grundsätzlich nicht geschützt. Aussagekräftiger als der Titel allein sind Nachweise wie eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung, die eine geprüfte fachliche Eignung belegen.
Kann ein Gutachten auch bei einer Schenkung statt einer Erbschaft eingesetzt werden?
Ja, für die Schenkungsteuer gilt grundsätzlich derselbe Bewertungsrahmen wie für die Erbschaftsteuer. Auch hier kann ein Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG vorgelegt werden.
Was passiert, wenn kein Einspruch gegen den Feststellungsbescheid eingelegt wird?
Wird innerhalb der Einspruchsfrist kein Einspruch eingelegt, wird der Feststellungsbescheid grundsätzlich bestandskräftig und der darin festgestellte Wert der weiteren Besteuerung zugrunde gelegt. Ein nachträglicher Nachweis eines niedrigeren Werts ist dann in aller Regel nicht mehr ohne Weiteres möglich.
Welche Unterlagen sollten vor der Beauftragung eines Gutachtens bereitgehalten werden?
Hilfreich sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Angaben zu durchgeführten Modernisierungen. Welche Unterlagen im Einzelfall notwendig sind, klärt sich meist bereits im Erstgespräch.
Kann ein Gutachten auch für ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Deggendorf erstellt werden?
Je nach Qualifikation und Erfahrung können Sachverständige für Immobilienbewertung auch vermietete Mehrfamilienhäuser bewerten, wobei hier häufig das Ertragswertverfahren im Vordergrund steht. Ob dies im Einzelfall angeboten wird, sollte vorab konkret abgeklärt werden.
Wie unterscheidet sich der Nachweis nach § 198 BewG von einem Gutachten für den freien Verkauf?
Methodisch bauen beide auf demselben Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB auf. Der Nachweis nach § 198 BewG richtet sich zusätzlich an die formalen und inhaltlichen Anforderungen des Bewertungsgesetzes gegenüber der Finanzverwaltung, während ein Gutachten für den freien Verkauf in erster Linie der eigenen Preisfindung dient.
Nächste Schritte für Eigentümer in Deggendorf
Wer in Deggendorf einen Feststellungsbescheid mit einem aus eigener Sicht zu hohen Grundbesitzwert erhalten hat, sollte zunächst die Einspruchsfrist notieren und prüfen, ob ein Immobiliengutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts infrage kommt. Im zweiten Schritt lohnt sich ein Blick auf die Qualifikation des Gutachters, etwa eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, bevor Unterlagen zusammengestellt und ein Ortstermin vereinbart werden. Bei rechtlichen oder steuerlichen Zweifeln empfiehlt sich zusätzlich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Weitere Informationen zum Leistungsangebot von KTC Immobilien finden Eigentümer auf der Website von KTC Immobilien.
Über den Experten: Kenneth Kooter B.A.
Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.
