Gutachten § 198 BewG in Stephansposching: Niedrigeren Grundbesitzwert gegenüber dem Finanzamt nachweisen
Wer in Stephansposching eine Immobilie erbt, geschenkt bekommt oder im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung bewerten lassen muss, erhält vom Finanzamt häufig zunächst einen Grundbesitzwert, der auf einem stark vereinfachten, pauschalierten Verfahren beruht. Dieser Wert kann höher ausfallen als der tatsächliche Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag. Das Gesetz räumt Eigentümern und Erben in diesem Fall ein Recht ein: Nach § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, wenn er sich belegen lässt. Dieser Beitrag erklärt, was dafür rechtlich gilt, wann sich ein Gutachten in Stephansposching überhaupt lohnen kann, wie der Ablauf aussieht und worauf Eigentümer achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert für Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer meist nach einem typisierten Verfahren, das objektindividuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt.
- § 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn dieser belegt werden kann – maßgeblich ist der Wertbegriff aus § 194 BauGB.
- Als Nachweis kommt grundsätzlich das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person in Betracht.
- Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab: von der vermuteten Wertdifferenz, dem Bewertungsanlass und dem Aufwand für die Erstellung.
- Gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat – diese Frist sollte bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden.
- Ein Gutachten nach § 198 BewG ist von einem Gutachten zur Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG zu unterscheiden – beide verfolgen unterschiedliche Zwecke.
Warum der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert in Stephansposching oft zu hoch ausfällt
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie teilweise für die Grunderwerbsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nicht durch eine individuelle Besichtigung, sondern nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG mit standardisierten Verfahren: dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese Verfahren arbeiten mit Pauschalwerten, durchschnittlichen Baukosten, typisierten Liegenschaftszinssätzen und Bodenrichtwerten aus dem jeweiligen Gutachterausschussbereich. Das Ergebnis ist ein rechnerisch nachvollziehbarer, aber eben auch stark vereinfachter Wert.
Pauschalierte Verfahren ohne Objektkenntnis
Das Finanzamt kennt die konkrete Immobilie im Regelfall nicht aus eigener Anschauung. Es stützt sich auf die Angaben in der Feststellungserklärung sowie auf statistische Werte. Individuelle Besonderheiten einer einzelnen Immobilie in Stephansposching – etwa ein überdurchschnittlicher Sanierungsbedarf, ein ungünstiger Grundriss, eine erschwerte Erschließungssituation oder bauliche Mängel – fließen in dieses pauschalierte Verfahren in der Regel nicht oder nur eingeschränkt ein.
Typische wertmindernde Faktoren, die bei der Regelbewertung unberücksichtigt bleiben
Zu den Faktoren, die ein individuelles Gutachten gegenüber der pauschalierten Bewertung des Finanzamts berücksichtigen kann, gehören unter anderem ein erhöhter Instandhaltungsrückstand, Feuchteschäden, eine veraltete Haustechnik, ungewöhnliche Grundstückszuschnitte, Lärm- oder Geruchsimmissionen aus der Umgebung, eingeschränkte Belichtung oder rechtliche Belastungen wie Wegerechte und Nutzungsbeschränkungen. Ob und in welchem Umfang solche Faktoren im Einzelfall tatsächlich zu einem niedrigeren Wert führen, lässt sich erst im Rahmen einer individuellen Begutachtung beurteilen.
Rechtsgrundlage: Was § 198 BewG regelt
§ 198 BewG trägt die amtliche Überschrift „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts”. Die Regelung besagt im Kern: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Für die Anforderungen an diesen Nachweis gelten grundsätzlich die Vorschriften, die auf Grundlage von § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen wurden – also im Kern die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Verhältnis zur Regelbewertung nach §§ 179, 182 bis 196 BewG
Die Regelbewertung nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ist der gesetzliche Normalfall: Sie gilt, solange kein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen wird. § 198 BewG ist insofern kein eigenständiges Bewertungsverfahren, sondern eine Nachweismöglichkeit, die diesen typisierten Wert im Einzelfall widerlegen kann, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.
Bezug zu § 194 BauGB und zur ImmoWertV
Maßgeblicher Wertbegriff für den Nachweis ist der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Ein Gutachten nach § 198 BewG muss sich an diesem Wertbegriff und an den methodischen Vorgaben der ImmoWertV orientieren, alle Berechnungsschritte nachvollziehbar darlegen und begründen, warum im konkreten Fall ein niedrigerer Wert als der vom Finanzamt typisiert ermittelte vorliegt.
Wer ein nach § 198 BewG anerkanntes Gutachten erstellen darf
Nicht jedes Gutachten erfüllt automatisch die Anforderungen für den Nachweis nach § 198 BewG. Abgesehen von dem Sonderfall eines zeitnahen, tatsächlich erzielten Kaufpreises kommt als Nachweis grundsätzlich nur das Gutachten einer Person in Betracht, die eine bestimmte fachliche Qualifikation nachweisen kann.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Die klassische Variante ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung. Diese Bestellung erfolgt durch die zuständige Stelle (in Bayern in der Regel die Industrie- und Handelskammer) nach einer fachlichen Prüfung.
Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
Daneben kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung zertifiziert worden ist. Kenneth Kooter B.A. ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Zertifizierung kann als Vertrauenssignal für die fachliche Qualifikation dienen – sie ersetzt nicht die inhaltliche Prüfung des konkreten Gutachtens durch das Finanzamt im Einzelfall.
Wann sich ein Gutachten nach § 198 BewG in Stephansposching lohnen kann
Ob ein Gutachten sinnvoll ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Pauschale Aussagen sind hier nicht möglich, einige Anhaltspunkte können die Entscheidung aber erleichtern.
Typische Bewertungsanlässe
In der Praxis entsteht der Bedarf für einen Nachweis nach § 198 BewG vor allem bei folgenden Anlässen: einer Erbschaft oder einer Erbengemeinschaft, bei der mehrere Erben gemeinsam über eine Immobilie in Stephansposching verfügen; einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten; einer Vermögensauseinandersetzung im Rahmen einer Scheidung, bei der der Wert einer Immobilie für den Zugewinnausgleich relevant wird; sowie teilweise bei der Grunderwerbsteuer, wenn kein Kaufpreis im üblichen Sinne vorliegt, etwa bei bestimmten Übertragungen innerhalb von Gesellschaften oder Familien.
Abgrenzung zur Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG
Von § 198 BewG klar zu unterscheiden ist der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, der für eine höhere jährliche Abschreibung (AfA) bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien relevant werden kann. Beide Themen betreffen zwar denselben Gegenstand – ein Gebäude –, verfolgen aber unterschiedliche steuerliche Zwecke und erfordern jeweils ein eigenständiges Gutachten mit eigener Fragestellung. Nach dem BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) genügt ein schlichter Verweis auf eine modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Nutzungsdauer für sich allein nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen; maßgeblich sind vielmehr die konkreten Determinanten wie technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen des jeweiligen Gebäudes.
Stephansposching und das Tätigkeitsgebiet: Lage und typische Objekte
Lage an der Donau zwischen Deggendorf und Plattling
Stephansposching liegt im Landkreis Deggendorf in Niederbayern, an der Donau zwischen Deggendorf und Plattling. Für Bewertungsanlässe im Zusammenhang mit Erbschaft-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuer ist regelmäßig das Finanzamt Deggendorf zuständig. KTC Immobilien ist mit Kenneth Kooter B.A. im erweiterten Tätigkeitsgebiet rund um Regensburg, Deggendorf und Nürnberg tätig und übernimmt Bewertungsanlässe auch in Stephansposching und den umliegenden Gemeinden im Landkreis Deggendorf.
Typische Immobilienarten im Umland
Im Tätigkeitsgebiet rund um Stephansposching finden sich überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, einzelne Mehrfamilienhäuser, landwirtschaftlich mitgenutzte Grundstücke sowie vereinzelt gewerblich genutzte Gebäude. Gerade bei älteren, über Generationen gewachsenen Anwesen mit mehreren Gebäudeteilen unterschiedlichen Baujahrs kann die pauschalierte Bewertung des Finanzamts von der tatsächlichen Werthaltigkeit abweichen, weil das standardisierte Verfahren solche gewachsenen Strukturen nur eingeschränkt abbilden kann.
Ablauf: Vom Feststellungsbescheid zum vorgelegten Gutachten
Feststellungsbescheid und Einspruchsfrist
Der Ausgangspunkt ist in der Regel der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach Einreichung der Feststellungserklärung erlässt. Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Diese Frist ist bindend und sollte bei der Entscheidung für oder gegen ein Gutachten unbedingt im Blick behalten werden, da ein Gutachten nicht von heute auf morgen fertiggestellt werden kann. In vielen Fällen ist es sinnvoll, frühzeitig – bereits vor Erhalt des Bescheids oder unmittelbar danach – Kontakt zu einem Sachverständigen aufzunehmen, um die Frist nicht zu gefährden.
Unterlagen, Ortstermin und Ausarbeitung
Für die Erstellung eines Gutachtens werden üblicherweise Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Angaben zu Modernisierungen und – soweit vorhanden – frühere Gutachten oder Energieausweise benötigt. Nach Sichtung der Unterlagen erfolgt ein Ortstermin, bei dem der Zustand der Immobilie, besondere Mängel und werterhebliche Merkmale erfasst werden. Anschließend wird das Gutachten ausgearbeitet und kann dem Finanzamt im Rahmen des Einspruchsverfahrens oder bereits mit der Feststellungserklärung vorgelegt werden.
Aufbau und Mindestinhalte eines Gutachtens nach § 198 BewG
Pflichtangaben nach der ImmoWertV
Ein belastbares Gutachten orientiert sich an den methodischen Vorgaben der ImmoWertV und enthält regelmäßig: den Bewertungsstichtag und den Bewertungsanlass, eine Objektbeschreibung mit Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Baujahr und Zustand, die Wahl und Begründung des angewandten Wertermittlungsverfahrens, die vollständige, nachvollziehbare Berechnung sowie eine abschließende, begründete Wertaussage zum Bewertungsstichtag.
Vollgutachten, Kurzgutachten und Stellungnahme im Unterschied
Je nach Anlass und Komplexität kommen unterschiedliche Gutachtenformen in Betracht: ein ausführliches Vollgutachten mit vollständiger Dokumentation aller Berechnungsschritte, ein Kurzgutachten mit verdichteter Darstellung oder eine Stellungnahme zu einer konkreten Einzelfrage. Für den Nachweis nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt ist in der Regel ein Gutachten erforderlich, das alle wesentlichen Berechnungsschritte nachvollziehbar offenlegt – eine bloße Wertangabe ohne Begründung reicht typischerweise nicht aus.
Kostenfaktoren eines Gutachtens nach § 198 BewG
Pauschale Preisangaben für ein Gutachten sind nicht seriös möglich, da die Kosten von mehreren Faktoren abhängen: der Art und Größe der Immobilie, der Anzahl der zu bewertenden Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin und die Ausarbeitung des Gutachtens. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen. Bei der Einordnung der Kosten kann es helfen, sie der vermuteten Wertdifferenz zwischen dem vom Finanzamt ermittelten Wert und dem vermuteten tatsächlichen Wert gegenüberzustellen, da die steuerliche Auswirkung bei größeren Differenzen entsprechend höher ausfallen kann.
Typische Fehler beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
In der Praxis gefährden bestimmte Fehler immer wieder die Anerkennung eines Gutachtens durch das Finanzamt. Dazu zählen insbesondere: die Beauftragung einer Person ohne die erforderliche Qualifikation nach § 198 BewG, ein Gutachten, das sich nicht am Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB orientiert, fehlende oder unvollständige Begründungen einzelner Berechnungsschritte, ein veralteter oder nicht zum Bewertungsstichtag passender Bewertungszeitpunkt sowie das Versäumen der einmonatigen Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid. Auch ein Gutachten, das zwar fachlich korrekt erstellt wurde, aber zu spät beim Finanzamt eingereicht wird, kann seinen Zweck verfehlen, wenn der Bescheid zu diesem Zeitpunkt bereits bestandskräftig geworden ist.
Vereinfachtes Beispiel: Geerbtes Einfamilienhaus in Stephansposching
Das folgende Beispiel ist konstruiert und dient ausschließlich der Veranschaulichung, es bildet keinen realen Kundenfall ab. Eine Erbengemeinschaft erhält nach dem Tod eines Elternteils ein in den 1970er-Jahren errichtetes Einfamilienhaus in Stephansposching mit anschließendem Garten. Das Finanzamt ermittelt im Feststellungsbescheid einen Grundbesitzwert nach dem Sachwertverfahren, das von einem durchschnittlichen Modernisierungsgrad ausgeht. Tatsächlich besteht am Gebäude ein erheblicher Sanierungsstau bei Dach, Fenstern und Heizungsanlage, der im pauschalierten Verfahren nicht abgebildet wurde. Die Erben beauftragen innerhalb der Einspruchsfrist ein Gutachten nach § 198 BewG. Im Rahmen des Ortstermins werden die Mängel dokumentiert und in die Wertermittlung eingerechnet. Ob und in welcher Höhe sich daraus im konkreten Fall ein niedrigerer gemeiner Wert ergibt, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab und kann ausschließlich durch die individuelle Begutachtung beurteilt werden.
Häufige Fragen zum Gutachten § 198 BewG in Stephansposching
Was regelt § 198 BewG genau?
§ 198 BewG erlaubt es, einen niedrigeren gemeinen Wert einer wirtschaftlichen Einheit nachzuweisen, wenn dieser Wert tatsächlich niedriger ist als der nach den typisierten Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Wird dieser Nachweis erbracht, ist der niedrigere Wert anzusetzen.
Welches Finanzamt ist für Immobilien in Stephansposching zuständig?
Für Bewertungsanlässe im Zusammenhang mit Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer ist für Stephansposching als Gemeinde im Landkreis Deggendorf regelmäßig das Finanzamt Deggendorf zuständig.
Muss das Finanzamt ein vorgelegtes Gutachten automatisch übernehmen?
Nein. Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten inhaltlich und kann es bei begründeten Zweifeln an der Qualifikation des Gutachters oder an der methodischen Umsetzung zurückweisen oder Rückfragen stellen. Ein formal und inhaltlich sorgfältig erstelltes Gutachten kann als Nachweis dienen, eine automatische Übernahme ist damit nicht verbunden.
Wer darf ein Gutachten nach § 198 BewG erstellen?
Als Nachweis kommt grundsätzlich das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung in Betracht, alternativ das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung zertifiziert worden ist.
Kann statt eines Gutachtens auch ein erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen?
Bei einem zeitnah zum Bewertungsstichtag tatsächlich erzielten Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann dieser Kaufpreis unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts herangezogen werden. In den meisten Erbschafts- oder Schenkungsfällen liegt ein solcher zeitnaher Kaufpreis jedoch nicht vor, sodass ein Gutachten erforderlich wird.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens nach § 198 BewG?
Die Dauer hängt vom Umfang der Immobilie, der Verfügbarkeit der Unterlagen und der Terminfindung für den Ortstermin ab. Da die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid nur einen Monat beträgt, empfiehlt es sich, frühzeitig Kontakt zu einem Sachverständigen aufzunehmen, statt bis kurz vor Fristablauf zu warten.
Ist ein Nachweis nach § 198 BewG dasselbe wie ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für die AfA?
Nein. Ein Gutachten nach § 198 BewG betrifft den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Erbschaft-, Schenkung- oder Grunderwerbsteuer. Ein Gutachten zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG betrifft dagegen die jährliche Abschreibung bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden. Beide Themen können im Einzelfall denselben Gebäudebestand betreffen, erfordern aber jeweils eine eigenständige gutachterliche Fragestellung.
Welche Unterlagen sollten Eigentümer in Stephansposching vor dem Erstgespräch bereithalten?
Hilfreich sind unter anderem der Feststellungsbescheid des Finanzamts, ein aktueller Grundbuchauszug, vorhandene Baupläne und Flächenberechnungen, Angaben zu Modernisierungen und Sanierungen sowie – falls vorhanden – ein Energieausweis. Liegen nicht alle Unterlagen vor, lässt sich dies im Erstgespräch klären.
Was passiert, wenn kein Gutachten vorgelegt wird?
Ohne Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bleibt der vom Finanzamt nach den typisierten Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Grundbesitzwert für die Besteuerung maßgeblich, auch wenn dieser über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegen sollte.
Ab welcher Wertdifferenz kann sich ein Gutachten überhaupt lohnen?
Eine pauschale Grenze gibt es nicht. Da sowohl die Gutachterkosten als auch die steuerliche Auswirkung der Wertdifferenz vom Einzelfall abhängen, sollte im Erstgespräch die vermutete Differenz grob eingeschätzt und den zu erwartenden Kosten gegenübergestellt werden.
Kann ein Gutachten nach § 198 BewG auch bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Erben vorgelegt werden?
Ja. Bei einer Erbengemeinschaft wird üblicherweise ein gemeinsames Gutachten für die wirtschaftliche Einheit erstellt, das dann im Feststellungsverfahren für alle beteiligten Erben verwendet werden kann.
Gilt der Nachweis nach § 198 BewG auch für Grundstücke im Umland von Stephansposching?
Ja. Die Regelung ist nicht auf bestimmte Gemeinden beschränkt, sondern gilt bundesweit für wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes, unabhängig davon, ob sich die Immobilie innerorts oder im Umland von Stephansposching befindet.
Nächste Schritte für Eigentümer in Stephansposching
Wer in Stephansposching mit einem Feststellungsbescheid konfrontiert ist, der höher ausfällt als vermutet, sollte zunächst die Einspruchsfrist von einem Monat im Kalender vormerken und frühzeitig prüfen lassen, ob ein Gutachten nach § 198 BewG im konkreten Fall sinnvoll sein kann. Im Erstgespräch lassen sich der Bewertungsanlass, die vorhandenen Unterlagen und eine erste Einschätzung zur vermuteten Wertdifferenz klären, bevor eine Entscheidung über die Beauftragung eines Gutachtens getroffen wird. Weitere Informationen zu den Leistungen von KTC Immobilien finden Interessierte auf der Startseite von KTC Immobilien.
Über den Autor
Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.
