Kaufpreisaufteilung Immobilie in Loiching: Grundstücks- und Gebäudeanteil richtig ermitteln

Wer in Loiching ein bebautes Grundstück kauft und die Immobilie vermietet, steht spätestens bei der ersten Steuererklärung vor einer Frage, die auf den ersten Blick wie reine Formsache wirkt, tatsächlich aber über Jahre hinweg mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen kann: Wie wird der gezahlte Gesamtkaufpreis auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden und das abschreibbare Gebäude aufgeteilt? Diese Aufteilung, die Kaufpreisaufteilung, bestimmt die Bemessungsgrundlage für die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG). Je höher der anerkannte Gebäudeanteil, desto höher die steuerlich wirksame Abschreibung – vorausgesetzt, die Aufteilung ist sachlich begründet und hält einer Prüfung durch das Finanzamt stand.

In der Praxis sorgt genau das immer wieder für Unsicherheit. Notarverträge enthalten die Aufteilung häufig nur pauschal oder gar nicht, Finanzämter greifen zur Prüfung auf eine bundesweit bereitgestellte Arbeitshilfe zurück, und diese Arbeitshilfe wiederum hat vor dem Bundesfinanzhof bereits Grenzen aufgezeigt bekommen. Dieser Beitrag ordnet ein, worauf es bei der Kaufpreisaufteilung einer Immobilie in Loiching rechtlich und praktisch ankommt, wann ein unabhängiges Sachverständigengutachten sinnvoll sein kann und wie ein solches Gutachten methodisch aufgebaut ist.

Das Wichtigste in Kürze

Die Kaufpreisaufteilung trennt den Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie in einen nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und einen abschreibbaren Gebäudeanteil.
Maßgeblich für die AfA ist § 7 Abs. 4 EStG; die konkrete Aufteilung ist dort nicht im Detail geregelt und muss im Einzelfall begründet werden.
Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung bildet grundsätzlich den Ausgangspunkt, kann aber verworfen werden, wenn sie von den tatsächlichen Wertverhältnissen erheblich abweicht.
Die vom Bundesministerium der Finanzen bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist laut Bundesfinanzhof (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19) kein automatisch vorrangiges Verfahren gegenüber einer sachgerechten vertraglichen Aufteilung.
Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann die Aufteilung auf Basis realer Wertverhältnisse nachvollziehbar begründen und als Nachweis gegenüber dem Finanzamt dienen.
Die Bewertungsgrundlage orientiert sich am Verkehrswertbegriff nach § 194 BauGB.
Welche Methode im Einzelfall passt, hängt von Objektart, Lage und verfügbaren Vergleichsdaten ab und sollte individuell geprüft werden.

Was Kaufpreisaufteilung bedeutet und warum sie bei Kapitalanlagen zählt

Kauft eine Eigentümerin oder ein Eigentümer in Loiching ein bebautes Grundstück, zahlt sie oder er rechtlich betrachtet einen einheitlichen Gesamtkaufpreis für zwei wirtschaftlich unterschiedliche Wirtschaftsgüter: den Grund und Boden sowie das darauf errichtete Gebäude. Diese Unterscheidung ist steuerlich bedeutsam, weil nur das Gebäude dem Wertverzehr durch Nutzung, Alterung und Abnutzung unterliegt und deshalb nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben werden kann. Der Grund und Boden selbst nutzt sich nicht ab und bleibt von der AfA ausgeschlossen.

Wird eine Immobilie vermietet, mindert die jährliche Gebäude-AfA die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Je höher der rechnerisch ermittelte Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis, desto höher die jährliche Abschreibung und desto geringer in der Regel die steuerliche Belastung aus der Vermietung. Entsprechend genau prüfen Finanzämter, ob eine angesetzte Aufteilung nachvollziehbar ist – insbesondere dann, wenn der Gebäudeanteil ungewöhnlich hoch ausfällt.

Abgrenzung zum laufenden Erhaltungsaufwand

Die Kaufpreisaufteilung betrifft ausschließlich den Erwerbsvorgang selbst, also den im Kaufvertrag vereinbarten Preis. Spätere Erhaltungsaufwendungen, Modernisierungskosten oder nachträgliche Herstellungskosten werden davon unabhängig steuerlich behandelt und verändern die ursprüngliche Kaufpreisaufteilung nicht nachträglich.

Warum die Aufteilung oft erst bei der Steuererklärung zum Thema wird

Viele Käuferinnen und Käufer befassen sich mit der Aufteilung erst, wenn die erste Einkommensteuererklärung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzufertigen ist. Zu diesem Zeitpunkt ist der Notarvertrag bereits beurkundet, und nachträgliche Anpassungen sind nur noch eingeschränkt möglich. Eine frühzeitige, sachlich begründete Aufteilung bereits im Kaufvertrag oder kurz danach kann spätere Rückfragen des Finanzamts erleichtern.

Rechtlicher Rahmen: Vertragliche Aufteilung, Finanzamt und BMF-Arbeitshilfe

§ 7 Abs. 4 EStG regelt, in welcher Höhe Gebäude abgeschrieben werden dürfen, trifft aber keine Aussage dazu, wie der Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie rechnerisch in Grundstücks- und Gebäudeanteil zu zerlegen ist. Diese Lücke füllt in der Praxis zunächst der notarielle Kaufvertrag: Enthält er eine ausdrückliche Aufteilung der Vertragsparteien, ist diese grundsätzlich der Ausgangspunkt der steuerlichen Betrachtung.

Vertragsfreiheit beim Notartermin und ihre Grenzen

Käuferin und Verkäufer können beim Notartermin grundsätzlich frei vereinbaren, welcher Anteil des Kaufpreises auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Diese Vertragsfreiheit ist jedoch nicht unbegrenzt: Eine Aufteilung, die von den tatsächlichen Wertverhältnissen erheblich abweicht und wirtschaftlich nicht mehr nachvollziehbar erscheint, kann vom Finanzamt infrage gestellt werden.

Die BMF-Arbeitshilfe als Prüfinstrument des Finanzamts

Zur Prüfung vertraglicher Aufteilungen stellt das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück bereit. Sie ermittelt auf Basis vereinfachter Parameter einen rechnerischen Grundstücks- und Gebäudewert und wird von Finanzämtern häufig als erste Vergleichsgröße herangezogen, wenn eine vertragliche Aufteilung angezweifelt wird.

BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19: Grenzen der Arbeitshilfe

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht allein deshalb durch das Rechenergebnis der BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden darf, weil beide Werte voneinander abweichen. Nach dieser Entscheidung darf eine vertragliche Aufteilung nur dann verworfen werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint – und auch dann muss die Ersatzaufteilung die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls sachgerecht abbilden. Der Bundesfinanzhof hat zugleich methodische Schwächen der Arbeitshilfe benannt, etwa die Beschränkung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren ohne regionale Markt- beziehungsweise Lagefaktoren. Diese Einordnung ist bei der Beurteilung heranzuziehen, ersetzt aber keine Prüfung des jeweiligen Einzelfalls.

Wann das Finanzamt eine vertragliche Aufteilung infrage stellt

Nicht jede Abweichung zwischen vertraglicher Aufteilung und Arbeitshilfen-Ergebnis führt automatisch zu einer Beanstandung. Entscheidend ist, wie deutlich die Abweichung ausfällt und ob sie sich mit den tatsächlichen Gegebenheiten des Objekts erklären lässt.

Deutliche Abweichung von den realen Wertverhältnissen

Weicht die vertragliche Aufteilung erheblich von dem ab, was Lage, Zustand und Marktumfeld der Immobilie tatsächlich erwarten lassen, kann das Finanzamt die Aufteilung als Gestaltung zur Erzielung eines möglichst hohen Gebäudeanteils werten. Das betrifft in der Praxis häufig Fälle, in denen ein vergleichsweise niedriger Bodenwert angesetzt wird, obwohl die Lage des Grundstücks werthaltig ist.

Wirtschaftlich nicht mehr nachvollziehbare Konstellationen

Auch ein auffällig niedriger Gesamtkaufpreis im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten, kombinierte Verträge mit separaten Zahlungen für Einrichtung oder Ausstattung ohne nachvollziehbare Trennung, oder eine Aufteilung, die weit von den in der Region üblichen Verhältnissen abweicht, können Anlass für eine Nachfrage des Finanzamts sein. In solchen Fällen verlangt die Finanzverwaltung häufig eine zusätzliche Begründung oder einen Nachweis der angesetzten Werte.

Folge: Nachweislast verschiebt sich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer

Zweifelt das Finanzamt die vertragliche Aufteilung an, liegt es regelmäßig an der Käuferin oder dem Käufer, die Aufteilung durch nachvollziehbare Unterlagen zu stützen. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann an dieser Stelle eine fundierte, auf den konkreten Einzelfall bezogene Grundlage liefern, die über die pauschalen Annahmen der Arbeitshilfe hinausgeht.

Methoden der Wertermittlung für Grundstücks- und Gebäudeanteil

Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung ermittelt zunächst den Verkehrswert des unbebauten Grundstücks und den Wert des aufstehenden Gebäudes getrennt, bevor beide Werte ins Verhältnis zum tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis gesetzt werden. Welche Wertermittlungsmethode dabei zum Einsatz kommt, hängt von der verfügbaren Datenlage und der Art der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren für den Bodenanteil

Für den Grundstücksanteil wird in der Regel auf Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses sowie, soweit vorhanden, auf tatsächliche Vergleichsverkäufe vergleichbarer unbebauter Grundstücke in Loiching und der näheren Umgebung zurückgegriffen. Bodenrichtwerte liefern dabei einen Orientierungswert für eine Bodenrichtwertzone; der konkrete Wert eines einzelnen Grundstücks kann je nach Zuschnitt, Erschließungszustand und Lage innerhalb der Zone abweichen und muss im Einzelfall eingeordnet werden.

Sachwert- und Ertragswertverfahren für den Gebäudeanteil

Für den Gebäudewert kommt je nach Objektart entweder das Sachwertverfahren – das die Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer abbildet – oder bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren in Betracht, das die nachhaltig erzielbaren Erträge berücksichtigt. Ein individuelles Gutachten kann im Unterschied zur pauschalen Arbeitshilfe objektspezifische Faktoren wie Bauweise, Modernisierungsgrad und Lagequalität differenzierter einbeziehen.

Verkehrswert nach § 194 BauGB als gemeinsame Bewertungsgrundlage

Sowohl der Bodenwert als auch der Gebäudewert werden im Rahmen einer sachverständigen Kaufpreisaufteilung auf den gesetzlich definierten Verkehrswertbegriff bezogen. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Diese stichtagsbezogene, marktorientierte Definition bildet die fachliche Grundlage, auf der Boden- und Gebäudewert im Gutachten ins Verhältnis gesetzt werden.

Bedeutung für die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG

Der im Gutachten ermittelte Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die lineare Gebäude-AfA. Welcher Abschreibungssatz anzuwenden ist, richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG und hängt vom Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes ab.

Fertigstellung des Gebäudes	Jährlicher AfA-Satz	Rechtsgrundlage
Nach dem 31.12.2022	3 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG
Nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023	2 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
Vor dem 1.1.1925	2,5 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
Wirtschaftsgebäude, Bauantrag nach dem 31.12.2000	3 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG

Individuelle Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Unabhängig vom typisierten AfA-Satz ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unter bestimmten Voraussetzungen den Ansatz einer individuell ermittelten, kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Das ist ein eigenständiges Thema, das von der reinen Kaufpreisaufteilung zu unterscheiden ist: Während die Kaufpreisaufteilung die Bemessungsgrundlage der AfA betrifft, verändert eine individuelle Nutzungsdauer den anzuwendenden Abschreibungssatz. Beide Fragestellungen können bei vermieteten Bestandsimmobilien zusammen relevant werden, sollten aber nicht vermischt werden.

Zusammenspiel von Aufteilung und AfA-Satz

Erst aus dem Zusammenspiel von zutreffend ermitteltem Gebäudeanteil und korrekt angewendetem AfA-Satz ergibt sich die tatsächliche jährliche Abschreibung. Ein überhöhter Gebäudeanteil ohne tragfähige Begründung birgt das Risiko, dass das Finanzamt die Aufteilung nachträglich korrigiert und die AfA entsprechend kürzt – mit Auswirkungen auf bereits eingereichte Steuererklärungen.

Ablauf einer sachverständigen Kaufpreisaufteilung

Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung folgt einem strukturierten Vorgehen, das sich von der pauschalen Berechnung mittels Arbeitshilfe unterscheidet.

Unterlagen für den Ortstermin

Für eine belastbare Aufteilung werden unter anderem der notarielle Kaufvertrag, der Grundbuchauszug, Lagepläne, Baujahr und Wohn- beziehungsweise Nutzflächenangaben, vorhandene Bauunterlagen sowie Angaben zu durchgeführten Modernisierungen benötigt. Bei Eigentumswohnungen gehören zusätzlich die Teilungserklärung und der Miteigentumsanteil dazu.

Ortstermin und Objektprüfung

Im Rahmen eines Ortstermins wird der bauliche Zustand des Gebäudes erfasst, der für die Einordnung in das jeweilige Wertermittlungsverfahren notwendig ist. Lage, Erschließungszustand und Zuschnitt des Grundstücks fließen gesondert in die Bodenwertermittlung ein.

Aufbau des schriftlichen Gutachtens

Das Gutachten dokumentiert nachvollziehbar, welche Verfahren für Boden- und Gebäudewert herangezogen wurden, welche Datengrundlagen verwendet wurden und wie sich daraus das Wertverhältnis zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil ergibt. Dieses Wertverhältnis wird anschließend auf den tatsächlich vereinbarten Gesamtkaufpreis übertragen, sodass sich die anteiligen Beträge in Euro ergeben.

Kaufpreisaufteilung bei unterschiedlichen Immobilienarten

Die praktische Herangehensweise unterscheidet sich je nach Art der erworbenen Immobilie.

Eigentumswohnungen mit Miteigentumsanteil

Bei Eigentumswohnungen bezieht sich der Grundstücksanteil auf den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück. Die Aufteilung muss daher sowohl die Lage und den Wert des gesamten Grundstücks als auch den rechnerischen Anteil der einzelnen Einheit berücksichtigen.

Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften

Bei freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften lässt sich der Grundstücksanteil häufig über direkte Vergleichsverkäufe unbebauter oder vergleichbar bebauter Grundstücke in der Region belegen, sofern ausreichende Vergleichsdaten vorliegen.

Mehrfamilienhäuser und vermietete Renditeobjekte

Bei Mehrfamilienhäusern rückt häufig das Ertragswertverfahren für den Gebäudeanteil in den Vordergrund, da die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen einen wesentlichen Werttreiber darstellen. Gleichzeitig bleibt der Bodenwert gesondert zu ermitteln, da er nicht Teil der Ertragsberechnung ist.

Gewerblich genutzte Immobilien

Bei gewerblich genutzten Objekten wirken sich die Nutzungsart, besondere bauliche Ausstattungen und gegebenenfalls kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauern auf die Bewertung aus. Hier ist eine differenzierte Betrachtung besonders wichtig, da pauschale Ansätze die Besonderheiten solcher Objekte kaum abbilden können.

Loiching und das Tätigkeitsgebiet in Niederbayern

Loiching liegt im Landkreis Dingolfing-Landau in Niederbayern im Bereich des Isartals. Für die Kaufpreisaufteilung spielt die regionale Einordnung vor allem bei der Ermittlung des Bodenwerts eine Rolle: Bodenrichtwerte und Vergleichsdaten werden grundsätzlich für die jeweilige Bodenrichtwertzone durch den zuständigen Gutachterausschuss bereitgestellt und können je nach Lage innerhalb und außerhalb des Ortskerns, Erschließungszustand und Grundstückszuschnitt spürbar variieren.

KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig und bearbeitet Bewertungsanlässe auch im erweiterten Tätigkeitsgebiet in Niederbayern. Ein Standort im unmittelbaren Ortskern von Loiching wird dabei nicht behauptet; maßgeblich ist, dass die objektbezogenen Daten für die konkrete Lage vor Ort erhoben und ausgewertet werden.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

In der Praxis wiederholen sich bestimmte Fehlerquellen, die eine spätere Korrektur durch das Finanzamt wahrscheinlicher machen.

Keine Aufteilung im Kaufvertrag, obwohl dies frühzeitig möglich gewesen wäre.
Pauschale Übernahme eines in Vergleichsobjekten gesehenen Aufteilungsverhältnisses ohne objektbezogene Prüfung.
Ein auffällig niedriger Bodenwertanteil in erkennbar werthaltigen Lagen.
Fehlende Dokumentation der verwendeten Datengrundlagen, sodass sich die Aufteilung gegenüber dem Finanzamt nicht nachvollziehbar begründen lässt.
Verwechslung von Kaufpreisaufteilung und individueller Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG als vermeintlich gleiches Thema.

Was die sachverständige Kaufpreisaufteilung kostet

Pauschale Preisangaben sind bei der Kaufpreisaufteilung wenig aussagekräftig, da der Aufwand unter anderem von der Objektart und -größe, der Anzahl der Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin abhängt. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Vereinfachtes Beispiel: Auswirkung einer sachgerechten Aufteilung auf die AfA

Vereinfachtes Beispiel, keine reale Fallkonstellation: Eine Eigentümerin erwirbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Niederbayern. Setzt sie ohne weitere Prüfung einen im Kaufvertrag nur pauschal genannten Gebäudeanteil an, der von einer sachverständigen Ermittlung spürbar abweicht, kann das Finanzamt diesen Anteil anhand eigener Berechnungen nach unten korrigieren. Eine niedrigere anerkannte AfA-Bemessungsgrundlage führt in der Folge zu einer geringeren jährlichen Abschreibung und damit tendenziell zu einer höheren steuerpflichtigen Einkunft aus der Vermietung. Ein nachvollziehbar begründetes Gutachten kann in einem solchen Fall dazu beitragen, dass die angesetzte Aufteilung auf einer für das Finanzamt prüfbaren Grundlage beruht. Wie sich ein konkreter Fall tatsächlich auswirkt, hängt immer von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab.

Warum die Qualifikation des Sachverständigen bei der Kaufpreisaufteilung zählt

Kenneth Kooter B.A. ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Zertifizierung betrifft die fachliche Qualifikation der Person als Sachverständigen für Immobilienbewertung; die Zertifizierungsstelle zertifiziert dabei die Person, während eine Akkreditierungsstelle wie die DAkkS die Zertifizierungsstelle akkreditiert, nicht jedoch direkt den Sachverständigen selbst. Eine methodisch nachvollziehbare, auf die tatsächlichen Wertverhältnisse gestützte Kaufpreisaufteilung kann bei entsprechender Qualifikation wesentliche gesetzliche Anforderungen erfüllen und insbesondere beim Nachweis einer vom pauschalen Arbeitshilfen-Ergebnis abweichenden, aber sachlich begründeten Aufteilung relevant sein.

Häufige Fragen

Was versteht man unter einer Kaufpreisaufteilung bei einer Immobilie?

Die Kaufpreisaufteilung bezeichnet die rechnerische Aufteilung des beim Immobilienkauf gezahlten Gesamtkaufpreises auf den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und den abschreibbaren Gebäudeanteil. Sie bildet die Grundlage für die jährliche AfA bei vermieteten Immobilien.

Warum wird der Grund und Boden steuerlich nicht abgeschrieben?

Grund und Boden unterliegt im steuerlichen Sinne keinem Wertverzehr durch Nutzung, anders als ein Gebäude, das durch Alterung, Abnutzung und technischen Verschleiß an Substanz verliert. § 7 Abs. 4 EStG sieht eine Abschreibung deshalb ausschließlich für das Gebäude vor.

Ist die im Kaufvertrag genannte Aufteilung für das Finanzamt automatisch bindend?

Eine vertraglich vereinbarte Aufteilung bildet grundsätzlich den Ausgangspunkt, ist aber nicht automatisch in jedem Fall bindend. Weicht sie erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab und erscheint wirtschaftlich nicht mehr vertretbar, kann das Finanzamt sie infrage stellen.

Muss das Finanzamt das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe automatisch übernehmen?

Nein. Laut Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19), darf eine vertragliche Aufteilung nicht allein deshalb durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzt werden, weil beide Werte voneinander abweichen. Eine Ersatzaufteilung muss die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls sachgerecht abbilden.

Wann kann sich ein unabhängiges Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnen?

Ein Gutachten kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn das Finanzamt eine vertragliche Aufteilung anzweifelt, wenn im Kaufvertrag noch keine Aufteilung festgelegt wurde oder wenn Eigentümerinnen und Eigentümer bereits vor der Steuererklärung eine belastbare, nachvollziehbare Grundlage schaffen möchten.

Welche Unterlagen werden für eine sachverständige Kaufpreisaufteilung benötigt?

Üblich sind der notarielle Kaufvertrag, der Grundbuchauszug, Lagepläne, Angaben zu Baujahr und Flächen, vorhandene Bauunterlagen sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit dem Miteigentumsanteil.

Unterscheidet sich die Kaufpreisaufteilung von der Ermittlung der individuellen Nutzungsdauer?

Ja. Die Kaufpreisaufteilung legt die Bemessungsgrundlage der AfA fest, während die individuelle Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den anzuwendenden Abschreibungssatz betrifft. Beide Themen können bei einer Immobilie relevant sein, sind aber rechtlich und methodisch getrennt zu betrachten.

Welche Rolle spielt § 194 BauGB bei der Kaufpreisaufteilung?

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswertbegriff, auf dem die getrennte Wertermittlung von Grundstück und Gebäude methodisch aufbaut. Die Vorschrift selbst regelt nicht unmittelbar die steuerliche Aufteilung, liefert aber die fachliche Definition, an der sich die Wertermittlung orientiert.

Kann sich eine Kaufpreisaufteilung auch nachträglich noch erstellen lassen?

Eine nachträgliche Aufteilung ist in vielen Fällen möglich, etwa wenn der Kaufvertrag keine Aufteilung enthält oder das Finanzamt eine bestehende Aufteilung anzweifelt. Je früher eine sachgerechte Grundlage vorliegt, desto einfacher lässt sich die Aufteilung in der Steuererklärung nachvollziehbar begründen.

Gilt eine einmal ermittelte Kaufpreisaufteilung für die gesamte Haltedauer der Immobilie?

Die im Rahmen des Erwerbs ermittelte Aufteilung bildet grundsätzlich die Grundlage für die gesamte Abschreibungsdauer des Gebäudes. Spätere bauliche Veränderungen oder ein weiterer Eigentümerwechsel können eigenständige, neue Betrachtungen erforderlich machen.

Nächste Schritte für Eigentümer und Kapitalanleger in Loiching

Wer in Loiching eine vermietete Immobilie erworben hat oder den Erwerb plant, sollte die Kaufpreisaufteilung nicht erst bei Rückfragen des Finanzamts zum Thema machen. Sinnvoll ist es, bereits beim Notartermin auf eine sachlich begründete Aufteilung zu achten oder diese kurz danach durch eine unabhängige, objektbezogene Wertermittlung zu untermauern. Das schafft eine belastbare Grundlage für die Steuererklärung und kann spätere Korrekturen durch das Finanzamt erschweren, wenn die Aufteilung methodisch nachvollziehbar dokumentiert ist. Bei konkreten Fragen zur Kaufpreisaufteilung einer Immobilie in Loiching kann eine kurze Prüfung der Unterlagen und des Bewertungsanlasses erste Klarheit schaffen, etwa über KTC Immobilien.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.